前四月全国楼市“板块轮动” 房地产开发投资加速回暖优房客

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根据国家统计局14日发布的《2016年1-4月全国房地产开发投资与销售情况》，房地产开发投资增速继2月份出现两年来首次回升后，在3月和4月有所加快。

根据国家统计局的数据，从1月到4月，全国房地产开发投资为25376亿元，同比名义增长7.2%。易居智库研究部主任严跃进表示，全国房地产开发投资数据超出了市场预期。主要有两个原因:一是2015年前四个月的基值偏低；第二，它与房地产市场销售的恢复、住房企业资金的迅速撤出和投资的增加有关。

数据显示，1-4月，商品房销售面积为3.6012亿平方米，同比增长36.5%，增速比去年提高30个百分点。其中，住宅销售面积增长尤为迅速，达到38.8%。商品房销售额达到27656亿元，同比增长55.9%，同比增长41.5个百分点。

由于二、三线城市市场交易活跃，房屋销量可观，全国房屋库存继续下降，去库存化速度继续加快。4月末，住宅销售面积同比下降894万平方米，同比仅增长4.5%，同比下降2.9个百分点。

然而，由于监管收紧，一级房地产市场交易呈现整体下降趋势。例如，在上海和深圳新的房地产调控政策满月之后，上海和深圳房地产市场的交易量和平均交易价格都下降了。据上海市住房建设委员会统计，“上海九条”实施后，上海二手房交易面积分别下降了43%和58%；平均交易价格分别下降了4.8%和0.4%。据E-House智库中心统计，在“深六篇”满月之后，深圳新商品房交易量下降了57%，新房价格下降了1%。

土地市场开始升温。数据显示，1-4月，房地产开发企业征地面积同比下降6.5%，降幅继续收窄5.2个百分点；土地交易价格由一月至三月的3.7%上升至下跌0.2%，变成负数。

据业内分析人士称，由于4月份高地价一线城市没有推高地价，土地总交易价格较3月份略有下降。然而，在一线城市门槛的不断提高和“上海九条”、“深六条”等政策的压力下，资本溢出发生了，开发商开始布局一线城市和热点二线城市的周边城市。例如，4月初，苏州土地拍卖引发了40多家房企的竞争，13块地块的平均地价达到200%，创下了三区之王的新纪录；4月28日，合肥出售了6块土地，一天的黄金收入达到113.07亿元。

随着二线城市的房地产市场持续升温，易居中国首席执行官丁祖昱预测，热点城市的市场将开始调整。其中，由于一线城市政策收紧，交易量将继续下降；二线城市的热点城市市场可能过于火爆，监管政策将陆续出台，但整体销量下降将低于一线城市；在三、四线城市，供过于求的局面没有改变，所以销售量基本稳定。