房企500强去年卖楼吸金4万亿 龙头房企占有率提高优房客

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3月22日，由中国房地产协会主办的“2016年中国房地产估价500强”在北京举行。

根据评估报告，2015年是“十二五”的最后一年，中国经济下行压力越来越大。为了充分发挥房地产业在稳定增长和调整驱动结构中的重要作用，政府出台了一系列相关政策来促进去库存化。全年房地产交易继续回升，但开发投资、征地面积、新开工等指标仍不容乐观。

2015年，中国500强房地产开发企业销售面积平均增长率为18.79%，比2014年增长16.97%；销售额平均增长率为16.69%，增长率为14.53%。然而，交易绩效呈现出一线城市市场明显回暖、二三线城市结构回暖、四线城市整体下滑的分化格局。总体而言，目前中国房地产市场规模保持在较高水平，商品房销售面积占销售面积的比重仍处于历史高位，市场去库存压力仍较大。解决房地产库存，促进房地产业的可持续发展是关键。

领先房地产企业的市场份额继续增加

从企业角度来看，前三名依然牢牢占据着万科、恒大和绿地。万科连续八年位居榜首。保利、中国海外、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福(报价为600340，买入)和R&F分别排名第四至第十。其中，华夏幸福近年来持续增长，首次跻身前十名。

2015年，在宽松的货币政策和持续的去库存化政策下，商品房销售迅速反弹。全国商品房年销售面积12.85亿平方米，比上年增长6.5%；商品房销售8.73万亿元，同比增长14.4%。商品房销售创历史新高，销售面积仅次于2013年的高点。

房地产开发企业500强销售明显加快。2015年，全国500强企业商品房总销售面积达到3.4亿平方米，同比增长11.6%，销售金额达到4万亿元，同比增长17.5%。

由于销售业绩突出，2015年11月，包括徐汇在内的许多房地产企业宣布提前实现年度销售目标，恒大、中海、龙光也提高了销售目标，成功实现了最终目标。百强企业销售额增速达到20.14%，销售业绩增速明显领先全国整体水平。其中，恒大通过全国营销战略，实现年销售额2013.4亿元，增长53.1%。荣鑫和华夏幸福也表现突出，销量分别同比增长76.8%和41.2%。

值得注意的是，2015年中国房地产行业集中度持续上升，四大房地产开发企业销售额从2010年的4.91%上升到2015年的9.70%。根据前500强的评价结果，2015年前10名房地产开发企业的总销售额约占前500强总销售额的35%，总销售面积约占前500强总销售面积的38%。前50名、前100名和前200名的销售额分别占前500名总销售额的60%、70%和90%。总体而言，前100强企业增速较上年略有上升，而前100强企业之后的小企业增速略有下降，主要是因为大中型企业经营稳定有序，能够通过各种渠道平稳市场波动，业绩相对稳定，而小企业更容易受到市场波动的影响，业绩波动较大。

此外，自2015年以来，房地产企业融资环境明显改善，银行贷款利率在多次降息后大幅下调，债券市场也表现良好。与此同时，多种融资渠道，如赢得门票和再融资，是开放的上市房地产企业。年内，企业加大了融资力度。2015年500强房地产开发企业平均净负债率为72.23%，比2014年下降21.55%。

融资成本下行渠道的开通和国内融资渠道的回归，进一步拉大了上市房地产企业与尚未搭建资本平台的房地产企业之间的差距。全年龙头企业融资成本有效下降，特别是前20家企业的资本成本控制在5%以内。然而，由于我行发展贷款的风险偏好并未改变，且三、四线城市市场始终疲软，非上市企业资金依然匮乏。

冷热不均的土地市场

土地市场方面，2015年房地产开发企业征地面积为2.2811亿平方米，同比下降31.70%，降幅明显大于上年；土地交易价格为7622亿元，同比下降23.9%。土地交易全年都很冷，整体市场疲软。但是，随着销售业绩的提高，从第二季度到第四季度，征地面积的下降幅度逐渐略有缩小，企业土地投资呈现出全年先低后高的趋势。

同时，2015年土地市场的两极分化格局依然明显。500强企业总体布局仍集中在一线核心城市，热点城市竞争激烈，保费高，部分热点地块的保费率甚至可以达到200%以上。一些热点二线城市也有活跃的交易，如南京、武汉和杭州。与之形成鲜明对比的是，大量三、四线城市的土地市场整体暗淡，甚至大量土地拍卖出现在南宁、成都、Xi等城市。

由于热点城市土地成本上升，百强企业通过灵活的征地策略，积极稳妥地补充土地资源。2015年，房地产开发企业500强平均库存增长率为8.59%，与上年基本持平。与2009年以来超过20%的库存增长率相比，房地产企业近两年的库存增长率仍然较低。但是，总体而言，商品房销售面积占销售面积的比例仍处于历史高位，市场去库存化压力仍较大。

此外，随着互联网金融的快速发展，500强房地产开发企业与资本市场各合作伙伴携手，积极开展金融创新。华远、远洋、恒大、碧桂园等企业纷纷加入互联网金融行列，推出相关产品。

近年来，随着地价等因素的飙升，空传统房地产开发模式的利润不断被压缩，转型和多元化成为许多公司的选择。然而，尽管许多企业选择了转型，到目前为止，还没有看到整体转型的成功例子。在500强房地产企业中，房地产开发(报价000736，购买)的比重，尤其是住宅销售收入，并没有明显下降。多元化经营面临许多挑战。例如，房地产开发企业在向新领域转型时，往往会遇到收购容易、经营管理困难等问题。在当前多元化发展的转型方向中，虽然在社区增值服务、物业管理、房地产金融、装修、酒店管理等方面有较强的发展。然而，他们的市场规模是否能为许多住宅企业提供相当于近十年来开发业务的市场容量，仍是个未知数。因此，在探索多元化发展的过程中，只有少数企业能够成为市场的赢家。

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