沪营改增5月1日实施 个人转让二手房交易税负会下降优房客

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营业税改征增值税作为供应方改革的一项重要工作，将于今年5月1日正式实施。昨天是全面推进营区改革倒计时第41天。市税务局副局长胡兰芳在接受记者采访时指出，上海四大行业的营改增试点涉及约37名纳税人，规模巨大。据有关统计，从5月1日起全面实施营改增后，减税规模将达到9000亿元。

胡兰芳说，目前，税务机关已经摸清了上海的总体情况。“总的来说，有四个特点:第一，数量大。据初步估计，本市建筑业、房地产业、金融业和生活服务业共涉及纳税人约37万人，超过前期试点户数。第二，范围很广。与之前的试点项目相比，本项目所包含的四个行业与普通市民的日常生活联系更加紧密，影响范围更加广泛，需要详细研究和澄清的问题也更多。第三，时间紧迫。它涉及税务机关的近60项任务，从今天起将需要41天来完成所有的调整准备工作。第四，这很困难。四大试点行业业务形式丰富，情况复杂，给税收征管、纳税服务、发票管理和风险防范带来了巨大压力。”胡兰芳说:

2012年，上海率先试行了劳改营的改革。据统计，截至今年2月底，共有347，000家企业被纳入试点，总体减税1185.3亿元。其中，试点纳税人整体减税412.1亿元，出口应税劳务退免税167.1亿元，试点下游企业新增抵扣606.1亿元。

试点以来，营改增促进我市产业结构调整和优化的效果不断增强，试点行业的就业促进效果也显现出来胡兰芳说。数据显示，2011年第三产业增加值占全市国内生产总值的57.9%。2012年营改增试点后，第三产业占国内生产总值的比重首次超过60%，并继续以年均2-3个百分点的速度稳步增长，2015年达到67.8%。与此同时，被纳入改革试点阵营的大多数行业的快速增长是显而易见的。与试点前相比，2015年互联网相关服务增长28.7%，软件和信息技术服务增长18.9%，交通和现代服务业就业分别增长5.22%和28.74%，占上海近三年新增就业岗位的40.74%。

房地产业:2年内，100万元二手房减税超过40%

“一旦个人二手房交易增加，税费肯定会下降。”上海交通大学海外教育学院税务教研室主任王维卿表示，夏令营改革后，个人转让二手房缴纳的营业税将改为增值税。根据财政部官方网站发布的消息，房地产行业将按11%的税率征收增值税。“这11%的税率适用于普通纳税人。不过，个人转让二手房必须以简单的方法征收，不会采用11%的税率，而是以3%的税率征收。”

“根据目前二手房转让的政策，在全国范围内，如果个人转让两年内持有的房屋，转让时将全额征收营业税，同时将增加城市建设税和教育费附加，税率约为5.6%。如果举办时间超过2年，除北京、上海、广州和深圳以外的所有地区将免征营业税。在北方、上海、广州和深圳，转让持有2年以上的普通住房可免征营业税，而非普通住房则征收营业税。”王维卿说:“这四个地方对普通房子有不同的定义。其中，上海普通住宅的定义是:五层以上(含五层)的多层住宅，五层以下的旧式公寓、新式里弄和旧式里弄；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格比同级别土地上房屋平均成交价格低1.44倍，即位于内环路以内的低于450万元/套，位于内环路和外环路之间的低于310万元/套，位于外环路以外的低于230万元/套。这三个条件必须同时满足，这样才能不再缴纳营业税，否则就要分次缴纳营业税。”

王维卿说，改革后的营，这一支持政策可能会继续确保税收负担只会减少，而不是增加。“二手房交易阵营将会扩大。从算法上来说，它将通过简单的方法征收3%，这将有利于人民和减轻税收负担。”

案例计算是基于一套价值100万元的二手房在2年内:

营业税100 × 5.6% = 56，000元，增值税后改为100/(1+3.36%) × 3.36% = 32，500元。

相当于减少23500元，减税40%以上。

社会服务业:短期内很难造福人民

在营改增试点中，明确了生活服务业增值税适用税率为6%。上海交通大学安泰经济管理学院副教授刘涛表示，生活服务业是参与改革阵营企业数量最多的行业。“生活服务业包括生产性企业和生活性企业。原增值税主要针对第二产业，营业税针对第三产业。营地全面改革后，第二产业和第三产业的产业流通将有效开放，以避免双重征税。”

事实上，许多服务行业，包括酒店、美容院、餐馆等。，都包含在生活服务行业中，涵盖范围很广，包括一些中小企业。刘涛指出，营改增后，小规模纳税人的增值税也将按照简单的方法征收，税率为3%。如果加上附加税，税率将达到3.36%。这低于5%的原始营业税。

作为流转税，最终的税收负担将通过终端价格转嫁给消费者。那么，降低增值税会降低价格吗？

“从短期来看，这不太可能。”刘涛说过。“以餐饮企业为例，最重要的成本实际上是人工成本，不能从增值税中扣除。其次，餐馆购买用于烹饪的原材料，如肉类和蔬菜，不能在蔬菜市场开具发票，因此无法扣除。因此，很有可能最终的增值税将根据营业额来计算。它似乎比销售税低2个百分点。然而，在成本上升、利润微薄的情况下，商家很难在终端价格上做出让步，消费者几乎感觉不到任何变化。”

然而，刘涛认为，在避免双重征税的同时，改革的目的是促进结构性减税，使税收结构更加合理。

刘涛说，税制改革的最终方向是从间接税转向直接税。今后有必要取消城市建设税、教育附加税等不合理的税种，真正放开企业。“我们应该增加消费者的收入，而不是依靠2个百分点的税率来造福人民。只有调整税收结构，才能真正造福人民。”

案例计算基于一个月营业收入为20万元的服务型企业:

营业税20×5.6% = 11200元，增值税改为20/(1+3.36%)×3.36% = 6500元。

建筑业:税制改革迫使企业转型

根据营业税改征增值税试点方案，“营业税改征”后，建筑业的税率为11%，比现行营业税3%的税率高8个百分点。上海一家大型国有建筑企业的财务负责人告诉记者:“我们已经按照新规定进行了计算，税负不会下降，而是上升。”此前，根据国家建设会计研究所对近100家建筑企业的调查报告，一旦建筑企业实施增值税，90%以上企业的税负将大幅增加，税负将下降不到10%。

从理论上讲，税收负担可以通过投入扣除来减轻，建筑业可以扣除的项目有很多，如钢材、混凝土等建筑材料以及运输成本。然而，由于难以获得增值税专用发票，建筑业投入扣除不足的问题相当突出。该负责人告诉记者:“一些建材供应商是小规模纳税人，甚至无照经营的家庭，很难获得增值税专用发票。”

增税的另一个主要原因是人工成本不能扣除。由于建筑业是劳动密集型行业，人工成本约占总成本的20%-30%。“营改增”后，劳动力成本无法扣除，这将极大地影响减负的效果。

在记者采访期间，负责人向记者表达了三点要求:“一是尽快出台相关规定；第二，在执行过程中应该有一个过渡期，新旧项目是否可以区别对待；第三，在政策造成的税负增加部分，我们可以多关注企业的实际情况。”

上海一家中央建筑企业的负责人向记者透露:“住房和城乡建设部来上海考察时，我们曾经告诫说，大营改革后，大多数企业的税负会增加，这将迫使建筑企业转型。一方面，转包、虚开增值税发票等违法违规问题将得到改善。另一方面，企业将被迫优化其主要业务和生产流程。”

金融业:证券保险税收负担减轻

金融保险业的增值税税率为6%，基本上采用一般的计税方法，即产品税减去进项税。

在金融业改革的总体规划中，进项税的扣除是影响税负水平和企业利润的核心问题。刘涛指出，金融业相对复杂，增值税税率包含多个等级。对于一些期权和期货，它仍然需要进一步的分类和具体规则的解释。

一些业内人士认为，从长远来看，营改增将有利于证券和保险行业，因为税收负担将会更加公平和减轻。但是，从短期来看，由于证券保险业的复杂性，在推行营改增的过程中还存在一些亟待解决的问题，也需要磨合。

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