这才是导致高库存的“罪魁祸首”！优房客

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事实上，资金之所以集中在一线城市，是因为它们重视一线城市未来的发展潜力。城市化和区域经济的健康发展对三、四线城市的去库存化仍然是不可或缺的。

昨天，在第十二届全国人大四次会议的新闻发布会上，住房和城乡建设部部长陈说，鉴于北京、深圳等城市的房价“飙升”，当前的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价。与此同时，他指出，中国的房地产市场严重分化，情况越来越糟。“一线城市和三、四线城市的情况非常不同，这给我们的监管带来了挑战，也是一个重大问题。”

一方面，一线和二线城市的房价很高，房地产销售仍然供不应求；另一方面，三线和四线城市的库存很高，许多房地产项目多年来一直被忽视。目前，房地产市场的状况正逐步成为一枚硬币的两面，而房地产市场监管的尴尬就在于此。似乎把注意力集中在任何一方都不合适。

此外，一线和二线城市房地产市场杠杆的激烈程度似乎正在成为“去库存化”道路上的一个路障，这给三线和四线城市的去库存化问题增加了沉重的难度。

事实上，出台各种有利于房地产市场的政策，如降低首付比例和提供贷款优惠，意在实现包容性的去库存化。然而，在市场资源的自发配置下，资金的虹吸效应已经形成:资金流向投资前景更为看好的一线城市的房地产市场。这不仅对三、四线城市的房地产市场造成了虹吸效应，也对一线城市的房地产投资产生了获利效应，有可能从房地产行业抽血。

一线和二线城市的高杠杆率加剧了三线和四线城市的高库存。只有一线城市的高杠杆和资本的虹吸效应被削弱，三、四线城市的去库存化才不会成为无源之水。

首付贷款等“场外配置”的杠杆效应，使一线城市的房地产市场进入非理性状态。此时，更严格的监管政策的“冷水”是不可或缺的。这种冷水的镇静效果也很明显。上周六，央行副行长潘在全国“两会”新闻发布会上首次公开表示，央行将会同有关部门，结合即将开展的互联网金融专项整治活动，严厉打击为客户提供首付融资、增加购房杠杆、变相突破住房信贷政策等行为。据本周媒体报道，相应的首付产品已经完全停止。

为了从根本上避免“西进”和“东进”的局面，避免陷入高杠杆率和高库存的双重困境，李克强总理此前曾表示，“要强化地方政府理性调控房地产市场的责任，因地制宜，分城市实施政策”，这是一个比普遍政策更为优化的解决方案。

房地产市场分化的现状需要因地制宜。在“平息”过热的房地产市场之后，下一步更需要的是城市对政策的详细调控。例如，有可能增加对三线和四线城市政策的支持和优惠，尤其是税收和信贷。对于一线城市而言，除了打击首付贷款等场外融资行为外，还可以考虑从地区层面收紧税收和贷款政策，以抑制购房投资投机需求。

当然，除了应对非理性市场多元化监管的政策外，我们需要看到的是，资金之所以集中在一线城市，是因为它们重视一线城市未来的发展潜力。如果要消除三、四线城市的存量，离不开城镇化的推进和区域经济的健康发展；为了让宽松的资金流真正浇灌到实体经济的土地上，而不是充斥着房地产市场和股票市场的池子里，我们需要的是税收减免等财政政策的有利配合，以减轻中小企业的负担，并让资本放心地回归到实体产业运营中。

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