一二线城市楼市提振解不了全国去库存难题　优房客

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最近，笔者的朋友圈正在广泛传播一组数据:基于发布2015年年报的412家上市公司，两市46家公司的年净利润不到1500万元。近一半的上市公司利润不足以在北京、上海和深圳购买豪宅。

这是现实的写照。房地产对经济和资本市场有着深远的影响，甚至在欧美发达国家也是如此。因此，经济界称房地产为周期之母，“十次危机九次房地产”。然而，房地产市场政策越来越宽松，房地产市场的监管也进入了一个尴尬的局面。

从宽松的程度来看，目前的房地产市场政策肯定是自2008年以来最宽松的，如果不是近10年来最宽松的话。

从首付比例来看，不包括一线城市，第一套房首付比例降至20%，第二套房首付比例降至30%，为十年来最低。从契税的角度来看，根据财政部最近出台的新的房地产交易税和手续费政策，契税将免征2年以上，首套的最低税率为1%，也是历史最低水平。

更不用说利率了，去年RRR连续降息后，抵押贷款利率甚至低于2008年。住房公积金也是如此。

房地产的优惠政策一个接一个，一个比一个强。目前，这一有利趋势将持续到2016年。毕竟，决策层显然将“去库存化”视为2016年的经济优先事项之一。

然而，在楼市的扶持政策下，楼市上演了一场尴尬的“火与冰”。没有库存压力的一线城市在支持政策下面临房价失控的风险；相反，那些真正令决策者担忧、面临高库存压力的三、四线城市，仍无法在各种支持政策下提振它们。

一级和二级房地产市场无法提振整个国家

自2015年以来，一、二线频繁更新的王迪地块，以及楼市新政下的新住房需求，只是为了规避风险才涌入一、二线城市，却止步于三、四、五线城市门口。

由于有利的市场预期，自2015年以来，一线城市和一些二线城市的房价一直在上涨。2016年后，这一趋势更加明显。住在北京、上海、深圳的朋友想换房越来越着急，朋友圈的话题也从股市转向了楼市。

根据中国指数研究院23日发布的数据，春节假期后的第一周，32个主要城市的住宅交易面积同比增长6.7倍，同比增长5倍。其中，北京、上海、广州和深圳的房地产交易最为明显，同比增长2171%；与去年同期相比，一线代表城市的交易面积也增长最多，达到830%。

当然，也有观点认为，在中国城市化水平存在巨大差异的背景下，一线和二线城市率先崛起是不可避免的。那么问题是，房地产市场的下一个阶段会从一线和二线城市转移到三线和四线城市吗？或者说，一、二线城市频繁刷新的地价和高房价能提振整个中国房地产市场吗？

作者对上述两个命题并不乐观。

首先，虽然一、二线城市的交易量正在改善，后续的交易税、征地和房地产开发投资等数据将大大缓解，但依靠楼市改善的一、二线城市并不能提振整个楼市。一线和二线城市不到40个，占全国房地产投资的比例不到20%。

其次，一、二线城市的快速复苏和崛起也将产生强大的资本和购买力，而三线和四线城市更难提振。

最后也是最根本的因素是，三、四线城市的房地产库存问题不仅仅是住房需求不足，其实质是缺乏产业和人口引进。在一个荒芜的城市里，怎样才能刺激房地产，应该放多少水来刺激它？

也就是说，一线和二线城市的复苏可以阻止房地产的全面硬着陆，但很难真正迎来房地产快速发展的时代。

房地产市场的去库存化需要一个系统的计划

高库存抑制了固定资产投资，从而拖累了“稳定增长”，限制了“去产能”和“去杠杆化”。房地产也有库存高的问题。然而，作者认为，2016年房地产形势需要优化，即使在2015年促销政策改善之后。

从一线和二线城市来看，没有去库存问题的城市应该注重稳定，减少经济对房地产的过度依赖，减少高房价对工业增长和人才引进的挤出效应；在有去库存压力的地方，底线应该是不要扩大房地产泡沫。

最近我和一个做前期股权投资的朋友聊天，发现股权投资的收益太低，收益期太长，不如房地产市场。2016年，他准备关闭所有一级房产。保守估计可以支持200个创业项目，解决1000人的就业问题。在转向房地产之后，它只适合两栋豪宅。

另一个“断字”也在朋友圈里流传，说深圳的一个朋友早年卖了一套房子，以90万元起家。生意成功后，他赚了400万元，准备买房，但发现与原来位置相同的房子需要490万元。面对飙升的房价，多年的创业毫无意义。

当房地产受到各级政府和市场基金的关注时，股市和房地产行业就更难复苏和提振。

一线城市最先醒悟过来。2月24日，深圳市住建局局长杨圣军透露，深圳市政府正在研究控制房地产价格的措施。

2月23日，上海也要求新建中小商品房，其中70%以上的中小商品房在中心城区，60%以上在郊区。

中国的房地产市场变化太快，政策总是落后于市场。在我看来，二线城市在经历了今年上半年的飙升之后，可能会从宽松走向紧缩。

一线和二线城市的政策底线在于产业，而提升三线和四线城市房地产的关键在于着眼长远。

一些短期救助政策正在全国许多三、四线城市推出并实施。例如，财政补贴刺激购房，金融机构被允许向开发商贷款。这些政策不能说是无效的，但从长远来看，它们会带来更大的隐患。

房地产去库存化是三、四线城市的一个长期问题。三、四线城市存量巨大的症结不在于房地产，而在于住房需求的基本满足、工业基础薄弱、人口外流和农民工公共服务不足。

要解决中国房地产市场存量高的问题，需要系统规划推进城市化，培育和发展具有地方竞争力的产业，增加公共服务投资等。

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