上海重拾“7090政策”释放楼市供给侧改革信号优房客

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根据“天下金融”的经济声音，当三、四线城市和一些二线城市忙于去库存时，一线城市已经开始应对供应短缺。

上海最近发布通知，优化住房用地供应结构，提高中小住房供应比例。这被认为是一线城市房地产市场的供给侧改革，对房地产市场的走向具有标志性意义。

房地产市场供给侧改革:上海中小户型比例提高到70%

据报道，上海通知的具体要求是，中小套型住房的供应比例在中心城市不低于70%，在郊区不低于60%，在一些供需矛盾突出的地区要提高到70%。

优秀的租户研究员:“从房地产供给方改革的角度来看，我认为最重要的是使邢弢地区更符合实际的市场需求。目前，上海土地资源稀缺，住房单价相对较高，合理控制公寓建筑规模非常必要。我认为这应该是整个房地产市场未来供应方改革的一个信号。”

作为上海本地的专业房地产研究机构，上海益居房地产研究所密切关注本地的房地产市场数据。优特南特副总裁告诉天下金融，目前，90平方米以下的中小型公寓仅占上海房地产市场的30%左右。

目前，上海30%的纯商品住宅建筑都在90平方米以下。90多平方米，甚至140多平方米，已经占据了大中型单位的比例，而郊区中小单位的比例将会更高。"

房价上涨太快了。一线城市可能会跟进

就面积而言，中小型单位的比例甚至更低。根据上海中原研究咨询部的数据，上海外环中小套型住宅面积比例仅为5.5%，外环以外的比例为16.9%。

据了解，其他一线城市的情况与上海相似。优秀的租户希望这些城市不排除仿效上海的可能性。

优秀租户:“由于超大城市的需求矛盾基本相似，所以房价上涨后不能满足需求，公寓大了总价格也会上涨。现在政府的目标很明确，那就是优先满足自谋职业的需要，特别是刚刚需要的，所以我认为其他三个城市会适当地进行调整。”

与二线、三线和四线城市相比，一线城市的房价相对稳定。尤其是在深圳，房地产市场价格一直在上涨，去年涨幅超过30%。

上海也看到了深圳“跟风”的迹象。据媒体报道，上海某房地产公司近日推出352套总价数千万的新房，一天之内被抢；在一些二手房中，房东一天三次涨价，这几乎是疯狂的。因此，上海新政对抑制房价过度上涨寄予厚望。

房地产市场供应方的改革不能仅仅依靠调整公寓的结构

但是，值得注意的是，十年前发布的《国家六条》也明确规定，新批准和新开工的商品房中，90套以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。这项政策被称为“7090政策”，直到去年3月才被悄悄地废除。

换句话说，上海正在重拾旧的管制政策。中原地产首席分析师张大伟指出，在房地产市场的供应方改革中，仅仅调整公寓结构是不够的。

“仅仅增加某种类型的住房并不能改变价格，因为毕竟，对房价上涨的预期是由各种环境造成的。如果只有这样一个孤立的政策，而没有大幅度增加土地供应，就会有一些办法来避免它，例如两个套房合并成一套，或面积奖金，等等。”

事实上，近年来一线城市的商品房数量一直在增加。以北京为例，不仅房价高，而且截至去年11月，三居室以上的比例已超过60%，达到历史最高水平。

新建房屋的豪华程度与较高的土地价格直接相关。因为土地供应跟不上，开发商抢着拿走土地，推高了地价。在高价收购土地后，只有“奢侈品”才能保证利润。

这一过程也强化了地方政府的“土地财政”意识。他认为，只有放弃土地融资，房地产市场的供应方改革才能得以实施。

优秀的租户研究员:“对于房地产供应方的改革，一方面，供应结构，产品结构和价格结构必须调整。另一方面，仍然有必要解决“土地财政”问题。

这样，政府通过有效利用土地，合理引导城市规划，改善产品结构，才能真正实现政策意图。"

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