分析称房地产市场有望迎来一轮密集政策宽松优房客

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房地产市场推出了新的减税政策，但北方一线城市广州和深圳只能“有限地”享受这一政策。财政部在2月19日发布了一项通知，降低了购买一套和两套家庭住房的个人的契税，并对购买两年或两年以上待售房屋的个人免征营业税。北上广深不享受第二套房的契税优惠和营业税优惠。据分析，房地产市场有望迎来一轮密集的政策宽松。

根据财政部的规定，如果个人购买面积在90平方米以下的唯一家庭住房，契税将减征1%；如果面积超过90平方米，契税将降低1.5%。对于购买面积不超过90平方米的第二套改良住房的个人，契税将减征1%；如果面积超过90平方米，契税将降低2%。

此外，如果个人出售购买时间不足2年的房屋，将全额征收营业税；个人购买房屋超过2年(含2年)对外销售的，免征营业税。上述规定自2016年2月22日起执行。

但是，北京、上海、广州和深圳不享受上述二手房契税和房屋销售营业税的优惠政策。只享受第一套房契税优惠政策。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产政策继续宽松，这有利于非一线城市的去库存化；营业税政策针对的是大面积、高价位的别墅和其他房产，这对改善需求有明显的好处；这些政策对二手房的影响比新房更大，因为二手房是实时纳税的。

张大伟预测，两会前后各省将出台不同的房地产库存政策。总体而言，预计房地产市场将在第一季度迎来一轮密集的政策宽松。

■热点解释

第一套144平方米以上房屋的契税减半

政策:对于购买家庭中唯一一套面积不超过90平方米的住房的个人，契税将按1%的税率征收；如果面积超过90平方米，契税将降低1.5%。

“与之前的政策相比，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别，而是根据90平方米的面积直接确定不同的税率。”优秀租户研究员李说。对于唯一的住房，90平方米已成为划分购房契税比例的标准。这项政策是新政中唯一适用于北京市场的政策。

以前的房屋交易契税政策规定，如果第一套房面积不超过90平方米，契税为房价的1%；90-144平方米，按1.5%收取；超过144平方米的，按3%收取。

对比前后的政策，不难发现在交易过程中，面积超过144平方米的房屋和面积小于144平方米的房屋最初被归类为“非普通房屋”。

例如，如果在2月22日之前购买了一套150平方米的大公寓，公寓的平均价格是3万元/平方米，总价是450万元，这是这个家庭唯一的房子。此时，该家庭应缴纳的契税为3%，共计13.5万元。此次契税减免后，契税的应付标准降至1.5%，实际支付67，500元，总折扣为67，500元。

此外，由于近年来北京房价上涨的趋势，大量项目已经超过了“普通住房”的标准。根据此前认可的标准，五环路内单价不超过39，600元/平方米、总价不超过468万元的房屋可认定为“普通房屋”。

“如果这些房屋以前被归类为‘非普通住房’，作为家庭中唯一的住房，那么根据新政，购房者将不得不缴纳相当于房屋总价格3%的契税，最低的契税为1%。”雅豪机构营销总监郭毅表示。

例如，在新政之前，500万元购买家庭中唯一的房子被列为“非普通住宅”，需要缴纳15万元的契税；新政后，我们只看面积大小。例如，90平方米以内的契税为5万元，90平方米以上的契税为7.5万元。新京报记者杨

在非一线城市购买第二套房受益匪浅

政策:对于购买面积不超过90平方米的第二套改良住房的个人，契税将减按1%的税率征收；如果面积超过90平方米，契税将降低2%。(北京、上海、广州、深圳暂时不执行)

新政策有利于非一线市场的二套房买家。根据以前的政策，第二套房的契税征收率为3%。

“新政不再提及‘全五独’和‘全二独’这两个词，重新定义了第一套房和第二套房的概念，并将第二套改善住房直接定义为已经拥有一套住房并购买了一套住房的家庭。第二套住房。”张宏伟说道。

对于一个总价格为100万元的二线城市90平方米的房子，2月22日之后的购买将支付不到2万元的契税。新政实施后，总价为200万元的120平方米的第二套房将缴纳不到2万元的契税。

张宏伟认为，从二手房市场来看，二手房契税征收比例的下降，加上营业税减免的新政策，直接降低了住房流通领域的交易成本。从新契税政策和“3 30”新政策的叠加市场效应来看，对于那些首次提高需求或在非一线城市替代需求的人来说，积极进入市场一般是有帮助的。此外，目前公积金贷款和商业贷款的首付比例已明显降低，因此对于置换改善的需求，我们可以抓住这个窗口期，积极进入市场。新京报记者杨

减免营业税，加快新房流通

政策:如果个人出售购买时间不足2年的房屋，将全额征收营业税；个人购买房屋超过2年(含2年)对外销售的，免征营业税。(“北至广州、深圳”暂不实施)

与前一次相比，这次新政策最大的变化是非普通住房销售的税率已经调整了两年多。过去，当购买非普通住房超过两年时，需要通过从销售收入中减去住房价格或成本来计算营业税。新政实施后，购买此类非普通住房的营业税减免。

“这意味着，只要是购买了两年以上，不管房子的大小，营业税都可以减免。这相当于鼓励一些新房子重新进入房地产流通领域。”易居研究所研究员严跃进表示，对购买时间不到两年的房屋仍将征收销售税，这也能有效抑制房地产投机或投资因素。

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