张国栋:房地产去库存降首付只能起辅助作用　优房客

本篇文章891字，读完约2分钟

日前，央行和银监会发布通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的个人住房贷款。原则上最低首付比例为25%，每个地方可以上浮5个百分点；对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，为了改善其居住条件，他们再次申请商业个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。

率先降低首付，房地产去库存的“歼灭战”已经开始。这是一项支持合理住房消费的优惠政策，对促进房地产市场稳定健康发展具有积极作用。

然而，对于房价已经很高的一线和二线城市来说，仅通过降低首付而不降低利率，很难刺激房地产市场。此外，首付的减少也带来了杠杆率的上升，这意味着购买第一套房的人的杠杆率从1:3.3上升到1:5。为了“去库存”，相关部门在对企业和资本市场进行去杠杆化的同时，对房地产行业进行杠杆化。因此，虽然降低首付有利于减少库存，减轻房地产市场的压力，但它可能只起到辅助作用。

幸运的是，目前各部门已经为房地产去库存方案制定了一揽子计划，地方人大也就此问题进行了更深入的讨论，一些计划已经提交给中央政府。全国人民代表大会后，包括户籍、公积金和税费在内的相关政策将陆续出台，以确保为去库存化打好仗。然而，如果房价仍然很高，并且没有实质性的行动来降低价格和盈利，那么就没有去库存的“动机”。

去年11月，习近平总书记主持召开了中央财经领导小组第11次会议，专门提出了化解房地产存量、促进房地产业可持续发展的建议。此后，有关部门和地方政府都采取了行动。到目前为止，结果不能说是否定的，但也不是很好。究其原因，除了库存过多不容易消化之外，恐怕还与没有真正“鼓励开发商降价”有关。目前，很少有具体有效的措施来降低房价，所以未来的效果仍然是一个问号。

当然，房子是有成本核算的，去库存后不可能把房子当成白菜卖。但是，不争的事实是，空的房价仍然有相当大的下调空间。我们应该知道，在中央控制大门打开后，更大的舞台仍在地方政府。如果你不想正视这个现实，解决“买不起”的问题，就不会有“去库存”的地步，至少很难达到预期的效果。

如需捐款、商务谈判和机构合作，请拨打优秀客人热线13817941936