不能把希望寄托在房地产身上优房客

本篇文章1748字，读完约4分钟

由于工作关系，我最近去见了几家房地产企业的老板。总体而言，他们对2016年的房地产市场普遍持乐观态度。因此，在制定今年的企业战略时，已经设定了一定的增长目标。对于最乐观的房地产企业来说，内部指标同比增长超过60%。

似乎没有理由不对2016年的房地产市场抱有很高的期望。资金充裕程度比2009年更糟，成本持续下降，公司债券的利率曲线就是证明。

在政策方面，所有限制都已取消，据说新的激励措施仍在酝酿之中。

即使在限购尚未取消的一线城市，土地之王也试图传递难以遏制的活力。资产市场就是这种情况。当市场情绪受到刺激时，似乎可以很容易地越过更高的价格。

例如，谁会想到2015年下半年北京会有这么多10多万套豪宅？转眼间，在200，000+项目出来后，没有人太惊讶。

2015年的成绩单也证实了房地产市场的强劲复苏。商品房销售面积128495万平方米，接近2013年130551万平方米的历史高峰；由于房价上涨，商品房销售额达到87281亿元，超过2013年81428亿元的纪录。

我不得不承认销售额远远超出了我的预期。

也许房地产从业者被以上两个数字所鼓舞，但是经济学家特别关注另一个数字:2015年房地产投资的增长只有1%。

它不仅与长安街2013年19.8%的增幅相分离，而且与2014年10.5%的增幅相差两个街区。上个月，全国进出口总值意外见顶，但房地产投资继续下滑，令人失望。

你一定听过很多指责房地产的话。一些学者甚至说，2015年房地产增加值对国内生产总值的贡献仅为0.2。这当然是有意或无意的误读。因为房地产的贡献不仅仅体现在投资的拉动上。

不考虑它对钢铁、水泥、玻璃和家庭等行业的直接拉动，仅房地产税收就占税收总额的15%左右，更不用说来自土地销售的巨额收入了。

但无论如何，1%的房地产投资增长率真的很难看。然而，这一成就是在以去年“3.30”为标志的房地产政策全面放松的背景下取得的。一些媒体称之为刺激或拯救市场。

根据去年12月召开的中央经济工作会议公报，2016年各地对房地产的刺激和鼓励措施将会增加。一些省份鼓励农民在城市买房，而一些城市则减税。

当然，我明白为什么我必须用房地产作为稳定经济增长的垫脚石。我多次重申，如果我们不摆脱对房地产的严重依赖，转变增长方式和调整产业结构是不可能的任务；不要说刺激政策的边际效应正在减弱，宏观政策和产业政策也是如此。

值得特别提醒的一个现象是，自2014年以来，住房消费作为一种投资需求开始消退。十年来房地产黄金的推广有三个主导因素。一是全面推行土地招标、拍卖、挂牌政策，土地价格引导房价上涨；

其次，货币继续超调，房地产是最诱人的吸金机器；第三，投资性住房需求爆发。

投资购房的典型表现是温州当年的购房现象，一个家庭组织一个小组去其他地方扫楼。蔓延，就是房地产投机现象的蔓延。我曾经说过，一夜暴富和迅速致富的心态与投资买房或说所有的房地产投机收入都属于个人有着密切的关系。

然而，在2013年，当商品房的销售面积和销售量达到阶段性高峰时，投资型住房的购买也迅速减少。有朋友说，这与楼市的限制有关。然而，在2014年下半年，购买限制被普遍取消，投资购买没有反弹。

2015年，除少数城市外，投资需求比重仍处于较低水平。

主要与资本杠杆和风险回报有关。十多年来，房价一直在持续上涨。到达现有平台后，即使第二套房首付门槛一再调整，仍有大量资金首次支付。

在那些日子里，一份购房合同可以首付10万元或20万元，但现在可能需要50万元、100万元甚至更高。然而，房价滞胀的潜在风险是可及的。

中国房地产市场仍有较长一段时期的稳定发展，但投资购房的最佳时期已经过去。随着人口红利的顶峰消退，房地产的爆炸性增长不得不告别舞台。

支持未来房地产发展的基石是首次置业和改善需求，而不是投资需求。没有投资需求的推动，像2007年和2009年这样的楼市疯狂时期只能在记忆中找到。

目前，2016年的房地产市场不会比2015年更糟，但2013年不太可能增长。也许房价会上涨，销售面积会增加，但是房地产投资增加5%是非常困难的。因此，保持底线是可以的，但是请不要对房地产期望太高。

如需捐款、商务谈判和机构合作，请拨打优秀客人热线13817941936