专家观点：2016年房地产会触发“熔断”吗？优房客

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2015年，对于房地产行业来说，这是一个意想不到的收获之年，也是一个预期变化之年。一方面，全国商品房交易面积和交易量创历史新高，大多数品牌房企提前完成了年度任务；另一方面，三线和四线城市的去库存化压力仍然巨大，一线和二线城市的土地和房地产价格飙升。大多数房地产企业都在进行转型和转型的创新探索，围绕“互联网+和房地产+”的各种新概念和新模式仍在陆续出现。2016年的房地产市场政策将继续分类监管，各级城市将根据自身情况进行“融合”；目前，房地产市场结构性问题突出，多边市场已经存在，两极分化正在扩大，一、二、三线城市呈上升趋势，四、五、六线城市严重滞销，形成了冰与火的局面，但这只是住宅市场。

房地产市场的完整产品包括三大类:住宅、商业和工业。以郑州为例，住宅市场的供应和营销都在蓬勃发展，而商业和工业部门却积压了大量滞销。例如，商业写字楼和商业地产商店的销售疲软，库存大。因此，一个城市不同产品和地区的条件是不同的。

归根结底，问题在于产品同质化严重，缺乏差异化和个性化，而且所提供的许多产品都是无效和过时的产品，买家既不需要也不满意。因此，后续供应到市场的产品必须是买家喜欢的创新产品，他们不能再继续供应市场上的旧产品，导致新的积压和库存。从这个角度来看，房地产要想健康发展，就必须做好供给侧改革。

那么，如何供给好房地产市场呢？这可以从以下几个方面着手:

1.土地供应:在同一时期不可能供应大量的土地。

第二，住房上市:落后的老产品不允许上市销售，应鼓励新产品和新技术。同时，应该避免同时列出太多的产品，以免它们聚集在一起。

第三，房子的质量和服务:目前，许多房子都不讨人喜欢。事实上，他们掌握得很快，而且说话质量很高。我们要特别注意典型质量，建立新的售后服务保证。所有供应市场的住宅产品都需要守住供应大门，有序地向市场供应高质量的住宅产品，这样市场才会持续繁荣。

中国经济改革学会副会长王德培:2016年房地产市场调整的年斜率仍在上升

2016年将是房地产市场的调整年。房地产市场既不会暴涨暴跌，也不会在市场规则的指引下走向“贵者、贱者”的分化，分化程度将进一步加大。

2016年，房地产市场的坡度仍在上升，其中一线城市供不应求，房价继续上涨。根据“100城市价格指数”，2015年11月，全国房价稳步上涨，新建住房平均价格为10899元/平方米，连续四个月上涨。

其中，一线城市上涨15.01%，预计今年房价将进入调整期；二线城市根据具体情况有起有落；三线和四线城市的房价向下调整，下降取决于去库存化的效果。简单地说，就是“短期上涨，长期下跌，小幅上涨，大幅下跌”。当然，在这种趋势下，袖手旁观的政策不能，但会是“双面的”。热点城市在限购中是“稳定的和稳定的”，而三、四线城市在去库存中是“支持的和支持的”，从而对冲了房价的“鱼尾曲线”。

事实上，房地产的走势一直由四个核心变量决定:货币、供求、土地和政策。

如今，这四个变量发生了明显的变化:第一，货币由“紧”变“松”；第二，供求结构不平衡。就结构而言，由于不同城市的资源配置差距，存在明显的供需错位。具体到类别，普通住宅、高档住宅和经济适用房冷热不均，逃生顺序明显；第三，全国土地市场是“冰与火”；最后，就政策变量而言，2016年政策权重无疑将增加。

从最近中央政府出台的密集政策来看，房地产市场的风向标已经从单边调控发展到双边调控。一方面，户籍制度改革、农民市民化和公积金证券化增加了去库存化和消化存量。另一方面，从“供给面”出发，通过增加经济适用房和推进财税体制改革来改善供给结构。预计2016年，在双边政策的共同作用下，去库存化将会加速。

反思:房地产市场需要“融合机制”吗？

由于我们看不清楚房地产市场的起伏，我们需要期待一种机制来保护它不受房地产市场起伏的影响。坦率地说，我们需要确定性来防止个人最大的资产“缩水”。这与很多人对股市熔断机制的误解是一样的，即熔断机制可以防止股市暴跌，或者说如果股市暴跌，它也有一个缓冲和一个“逃生的机会”。实际上，熔断机制是双向的，既可以是向下熔断以防止急剧下降，也可以是向上熔断以防止急剧上升。

股票市场出现异常波动时，可以通过熔断机制暂停交易。然而，房地产市场是完全市场化的，参与者众多，主管部门很难通过行政手段中止交易。如果交易完全停止，市场恐慌将不可避免地扩大，这将增加波动幅度，并容易造成问题。事实上，国家一直关注房地产市场的监管，旨在防止房地产市场波动。这不是一个“引信机制”吗？2015年，房地产市场的行政法规和信贷政策相继出台，包括一次首付下调、四次“救市”政策和七次RRR降息。12月9日，中央政府高喊:要化解房地产库存，稳定房地产市场。预计今后，随着各地陆续实施中央级去库存和稳定楼市的相关部署，市场供求关系将得到有效调整，库存压力有望进一步缓解。因此，在价格方面，受需求旺盛、地价高企等因素影响，房价仍存在上行压力。

因此，我们有理由相信，随着国家调控手段越来越丰富、越来越熟练、越来越及时，房地产市场的调控将会越来越到位、越来越准确。目前，中国正在推动经济中的“供应方”结构改革，房地产市场也需要去库存化。在这些政策的保护下，房地产市场的稳定得到了保证。尽管各地情况不同，但总体情况正在改善。

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