专家：农民工到三四线城市买房 月工资得达5千元优房客

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一石激起千层浪。

2015年底召开的中央经济工作会议提出，要加快农民工市民化进程，扩大有效需求，拓宽供求渠道，消化库存，稳定房地产市场。这个消息一出来，就引起了广泛的关注。

目前，房地产市场的高库存已成为阻碍房地产投资增长的主要原因，房地产开发投资与经济走势高度正相关。中央经济工作会议将解决房地产库存列为2016年经济社会发展的五大任务之一。

在各行各业的不同意见中，“让农民买房消化库存是从树上抓鱼，但要保护农民”的说法影响很大。

通过加快农民工市民化来化解房地产库存，农民工会被关起来吗？中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国盈对《中国经济周刊》记者说，“它肯定不会被卡住。如果房价高，农民工自然不会买。当务之急是如何让农民工买得起房，真正在解决房地产库存方面发挥作用。”

中央经济工作会议开出了房地产去库存的处方

根据2015年底召开的中央经济工作会议，2016年经济社会发展特别是结构改革任务十分艰巨。从战略上讲，要坚持稳扎稳打，把握节奏和力度，把握战术重点，主要围绕五大任务:去产能、去库存、去杠杆、降成本、短板。

“去库存化”的五大任务之一是化解房地产库存。中国房地产市场的库存量有多高，应该在中央经济工作会议上讨论？

根据国家统计局近日发布的数据，2015年1月至11月，中国商品房销售面积为6.9637亿平方米，比10月末增加1004万平方米，创历史新高。

通海咨询近日发布的《35个大中城市商品房投资价值》报告显示，未来三年，重点监控的35个城市中有80%以上将处于供大于求的阶段，“去库存”压力明显。

就连以“支持”房地产市场闻名的华远集团前董事长任志强也觉得很难“坚持”。他说，以约2亿平方米的商业地产库存为例，每月消化3000万平方米就有可能减少库存，这个难度可想而知。

党国盈将中国整体需求不足的症结归结于房地产库存积压。“目前，房地产存在大量积压，导致整体需求不足。如果房地产开发，空的需求量很大。”

在此背景下，2015年中央经济工作会议对房地产去库存化进行了相当长的讨论，并提出了通过加快农民工市民化来消化库存的路径。会议建议实施户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业场所落户，使他们能够在就业场所形成长期买房或租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革的方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，将公共租赁住房扩大到非户籍人口。

国家发改委小城镇中心总规划师、规划院院长沈迟对此给予了积极评价。他告诉中国经济周刊:“这是一个简单的声明，让农民解散库存。实际上，这是为了释放一些非市场经济因素，使其更加市场化。”

然而，业界也很担心。有了农民家庭的购买力，依靠农民工去房地产盘点，这能实现吗？你面临哪些实际障碍？

专家:农民工在三、四线城市买房，月工资高达5000元

许多农民工的梦想是在他们努力工作的城市定居下来。

杨一民，河南许昌人，在北京工作了10多年。与其他农民工不同，他是自己的老板，在朝阳区的一个社区租了一间平房，专门经营蔬菜。每月，不包括租金，收入超过5000元。他经常梦想在北京拥有自己的房子。

“我们外出工作的农民不想在北京定居。我们都想给我们的孩子更好的教育，让我们的父母享受城市的祝福。”杨一民说:“这是我们的动力！”

然而，北京每平方米数万元的房价让杨一民方面感到沮丧。“我们在北京努力工作了这么多年，在家乡买一套房子还是买得起的。”当杨一民谈到在家乡买房子时，他不禁开心地笑了。2015年6月，他刚刚在许昌买了一套面积110平方米的三居室公寓。

与许多在城市工作的农民兄弟相比，杨一民真的很幸运。根据国家统计局发布的数据，2014年全国农民工月平均收入为2864元。杨一民的月收入接近中国农民工平均收入的两倍。

农民工的人均收入为2864元，在北京等一线城市，甚至包括省会在内的二线城市，他们几乎买不起一套商品房。你有这样的收入在三、四线城市买得起房子吗？

我们不妨计算一下账户，看看住在许昌、平均收入为2864元的农民工需要多长时间支付购房首付款。

据统计，2015年11月许昌新房均价为每平方米4704元，所以一套100平方米的普通住房总价为47.4万元。按照目前市场上大多数房屋25%的首付比例，首付金额为117，600元。

假设一个农民工不吃不喝，所有的工资都用来支付首付，这需要41个月，也就是3年半。

然而，如果算上衣食住行和家庭支持的费用，在月工资2864元的三、四线城市，农民工还是很难买得起普通的房子。“如果农民工的月薪达到5000元，在三、四线城市买房没有问题。”该死的国盈说。

农民工仍然缺乏购房的资金支持

即使农民工可以通过首付，他们可能会对贷款感到难过。实际上，收入不稳定、没有缴纳社会保障的农民工，由于还贷信誉差，往往很难去银行申请按揭贷款。

获得抵押贷款需要有长期稳定的收入来源，因此在办理抵押贷款时，需要单位出具证明，证明申请人的收入来源和偿还贷款的能力。然而，由于农民工没有稳定的工作和收入来源，他们不太可能申请住房贷款。

银行在向农民工发放贷款时很谨慎，这在一定程度上是可以理解的。农民工流动性高，贷款风险高，银行在后续管理中不可避免地会遇到很多麻烦。

如果银行不能通过商业贷款，公积金贷款渠道是否畅通？记者了解到，许多城市在公积金贷款方面做了如下规定:就业稳定的借款人，如果在申请公积金贷款前已连续六个月以上缴纳住房公积金，可以申请住房公积金贷款。

虽然有政策窗口，但对于不稳定、无力连续缴纳住房公积金的农民工来说，仍然不方便。

“商业贷款渠道不畅，公积金有政策却不能受益。根本原因是工作不稳定。”沈迟在接受《中国经济周刊》采访时表示，一方面，农民工有一份像普通城市居民一样上下班的工作是必要的，另一方面，要严格审查五险一金的缴纳情况，保护农民工的权益。

为加大对“三农”的金融支持，2015年8月，国务院发布了《国务院关于试行农村承包土地和农民住房产权抵押贷款的指导意见》。在试点任务方面，《指导意见》指出，应赋予“两权”抵押融资功能，以维护农民的土地权益。在防范风险、遵守相关法律法规、农村土地制度改革等政策的基础上，“两权”抵押贷款试点稳步有序开展。

据党的国盈说，银行对此没有正面回应:“如果你是一家银行，帮助农民借钱，农民就不能还钱。既然农村土地和房屋的所有权不能转让，银行如何处置农民抵押的土地和房屋？”

因此，党的国盈建议:“我们应该改变政策，停止限制交易，让农村的房子可以卖给任何人，农民的房地产可以实现。”或者有担保公司参与，即使农民付不起钱，也有担保。"

政府补贴农民购房不是一个长期的解决方案

最近，为了稳定房地产市场，出台了许多优惠政策。不久前，河南省政府发布了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》。这项被称为“河南省九条”的政策明确规定，地方政府及其房管部门要积极组织农民到商品房存量大、消化周期长的县(市、区)购房。如果团购超过一定规模，政府可以给予一定比例的补贴。

“余九条”的目的是鼓励农民在三、四线城市购买商品房，以缓解目前县(市、区)房地产库存压力大的局面。

目前，河南新乡、新郑、许昌、漯河等地都出台了鼓励购房的政策。例如，在新乡市，2015年底前在平原新区购房的买家可以享受每平方米300元的补贴。对于在许昌市区购买144平方米以下(含144平方米)普通商品房(不含二手房)的所有购房者，市财政将给予每平方米150元的补贴。在漯河市，购买市区面积小于144平方米的新建普通商品房的购房人，可申请200元/平方米的财政补贴，直至2016年2月29日(含2016年2月29日)；从2016年3月1日至2016年8月31日(含)，可申请每平方米100元的财政补贴。

“作为短期调整，这种方法是可行的。农民工购买住房后，他们将被翻新。还会有其他支出，经济将会活跃，税收将会增加，而财政可以补偿。”党的国盈说:“但是长期补贴肯定是有问题的。我们必须调整结构，不能把住宅产业当作主导产业。”

事实上，虽然政府给予了各种补贴并出台了免税政策，但总数不可能很高，政府也无法补贴农民实际购买力与高房价之间的差额。为了让农民工买得起房，达到去库存的目的，根据供求关系和需求原则，降低房价是最佳路径。

“房子降价后，农民能买得起。首先在一线和二线城市降价会有很好的效果，因为一线和二线城市的房价相对较高，而且一些农民在这些城市生活稳定。他现在靠租房生活，租房的租金相对较高。如果房价下跌，他们将增加住房的购买力。”该死的国盈说。

北京大学国家发展研究院院长兼教授姚洋对去库存持更开放的态度。他建议政府发行债券来收集这些剩余的房子。他指出，开发商已经意识到，2016年将是非常困难的一年，政府将收回房子，并给予60%的折扣。开发商是否会出售它？许多开发商愿意尽快兑现。当政府有了这些房子，就可以把它们给进城的农民。李克强总理说，这是解决31亿人口住房问题的大好时机，其中包括1亿入城人口、1亿棚户区改造人口和1亿新入城人口。

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