楼市深度调控下：50宗“地王”为何仅有一成入市？ 

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人民日报在线照片。(吴震国/照片)

人民网北京11月28日电(徐谦)一年过去了，那些“土地国王”还好吗？

2016年被房地产行业称为“土地王年”。今年，中国诞生了350位地王，其中大部分分布在一、二线热点城市，最集中的是一、二线城市。杭州、南京、天津、上海“地王”的总成交价均超过800亿元，合肥“地王”数量达到32个。

2017年底，这些“土地之王”已经诞生很久了。今年，一、二线热点城市正在进行严格的宏观调控。在这种背景下，这些“土地国王”的现状如何？

50个“土地国王”中只有10%进入市场

在对上述350个地王进行全面调查后，柯睿房地产研究中心选取了50个典型地王作为样本，根据城市房地产交易规模、地王数量、地块交易时间等因素进行分析。从这50个地王的建设现状来看，只有7个项目进入了开工阶段，在43个尚未开工的项目中，有多达14个项目在一年后仍处于未开工状态。

柯睿研究中心研究部主任杨克威表示，对于一般项目来说，建设始于征地当月，效率可能会慢上两三个月。以高周转率著称的碧桂园，其速度标准是“拿到地开工，拿到地开业5-7个月”。

有鉴于此，上述未开工建设的14个地王一直在积极拖延入市时间，这些地王主要集中在广州、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市，其中2016年上半年售出的地块较多，如苏地2016-wg-26、厦门2016 021、同安区2016tp02等。已经闲置了一年多。

在参观南京这个热门城市期间，去年被称为“王迪沃”的南京河西地区的“王迪”项目没有进入市场。最贵的“王迪”的底价已经超过了每平方米3.7万英镑，这也超过了该地区政府的“限价”。一些开发商甚至表示，他们“希望跨越这个周期，等待价格上限的公布。”

不仅如此，开工建设的36个“土地大王”中，有80%还没有开业。从已经开业的七个土地王项目来看，他们也面临着盈利的问题。

进入市场意味着“赔钱”？土地国王的拖延

根据杨克威的分析，大部分已经开盘的王迪项目都是按照地区或部门政府的限价出售的，但空的利润空间确实有限。如果以交易底价的2倍作为项目进场价格的基准，则只有4个项目(北京绿地？海宝云菲、合肥文怡汤溪金门、济南绿地新立城、无锡蠡湖金茂大厦开盘价格均超过此基准，实现了“保本”销售。南京海呢？为了达到限价标准，杜明将开盘价定为每平方米44600元，与之前每平方米42561元的底价基本持平。

至于王迪不愿开工的原因，杨克威分析说，大部分地块都是开发商观望造成的。事实上，这些王迪项目一般位于房价高的核心一线和二线城市，这些城市也是2017年政府“房价调控”的重点。该行业的“限价”甚至几乎迫使王迪项目拿到土地的底价，目前进入市场必然赔钱。

典型代表是苏地2016-wg-46，位于姑苏区赣江东路以北和仓颉街以东。2016年9月，仁恒以每平方米38960元的底价中标。目前，该地区的最高限价是每平方米40000元，所以在这个价格上几乎不可能亏损。

在采访中，一位不愿透露姓名的资深开发商告诉记者:“对于楼层价格较高的王迪项目，解决套型的想法是，一方面要成为该地区的高端产品，比如聘请最好的设计团队和高标准的精装修。另一方面，在进入市场的节奏中，当监管严格时，缓慢或少量地等待价格限制的释放，跨越市场周期，然后加速市场以实现整体利润。”

在去年疯狂的市场时期，开发商无视“面粉比面包贵”的现实，继续追逐高价。在王迪交易的底价与周边竞争产品的平均交易价格没有区别的背景下，高端产品进入市场时很难有更高的空溢价空间。

以合肥葛洲坝中国住宅项目为例，征地底价为每平方米22103元，目前周边项目平均售价仅为每平方米22000元，只能赌房价未来会上涨。

加快“地王”进入市场，缓解供需矛盾

由于其规模较大且具有一定的区域影响力，延迟进入市场不仅客观上造成了该地区的供应短缺，而且对其他项目的进入也有负面影响。

目前，国土资源部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查正在临近，“土地大王”将无处藏身。

此前，国土资源部对住宅用地转让合同的执行情况进行了检查，以加大推动土地的力度，防止人们坐以待毙、囤积土地和拖欠土地款来赚钱。根据工作计划，省国土资源厅将在今年11月30日前完成检查并提交报告。

就目前的市场情况而言，"限价"和"冷市"不应成为"地王"推迟入市的理由。夺取土地国王本身就有很大的风险。杨克威认为:“去年土地招标时，很多项目投资者预计未来两三年房价还会继续上涨。以这种预先确定的价格出售土地自然会有很大的风险。”

11月21日，住房和城乡建设部会议也强调，要坚持调控目标，不能放松。我们不应该有“喘口气歇歇脚”的想法，要保持调控政策的连续性和稳定性，要把稳定房地产市场、化解泡沫风险放在首位，要引导好市场预期，防止大起大落。

因此，为了加快“地王”进入市场，地方政府不应该让开发商推迟进入市场，造成土地囤积，但也使开发商放弃“跨越周期”和“下一轮房价飙升”的幻想。

(附件:嘉里研究中心50个“王迪”样品的详细资料)