标杆房企存货超5万亿：恒大最大 泛海消化存货需26年

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据钟芳智库研究员统计，今年上半年30家基准房地产企业的存货价值高达5.23万亿元，同比增长36.33%。18家上市房地产企业进入了“1000亿库存俱乐部”，而去年同期只有11家。新增的“千亿库存”房地产企业有融创中国、龙湖地产和R&F地产。

钟芳智库研究员徐倩

工业用地储备大幅增加，使得存量资源越来越集中在基准住宅企业。

据钟芳智库研究员统计，今年上半年30家基准房地产企业的存货价值高达5.23万亿元，同比增长36.33%。其中，18家上市房地产企业已跻身“1000亿库存俱乐部”，去年同期为11家。新增“1000亿库存”房地产企业为融创中国、龙湖地产、R&F地产、阳光城(000671)。、荣盛发展(002146，诊断)、泰和集团(000732，诊断)和绿城融创中国今年上半年的存货价值同比增长154%。

在钟芳智库研究员独家发布的上半年房地产上市企业30强库存清单中，中国恒大、万科地产、绿地控股(600606，咨询股)、碧桂园、保利地产(600048，咨询股)和中国海外发展位列前六，库存价值超过2000亿元。尤其是最强的“地主”中国恒大，上半年存货价值为7974.25亿元，同比增长59.52%。

有分析师认为，房地产行业本身的房地产开发具有周期长的特点，库存的增加是合理的。一般来说，房地产企业会预留一定数量的土地，以满足企业未来三年的发展需求。但是，如果库存过高，大量积压可能无法销售，因为产品竞争力不强，这可以说是住房企业资金链的沉重压力。

虽然今年上半年房企普遍取得了较好的销售业绩，但由于土地储备过多，缺乏高周转率，一些房企的库存周转能力令人担忧。

在钟芳智库研究人员发布的30大基准房企库存周转率排行榜中，海洋控股(000046，诊断)上半年的库存周转率仅为0.02。根据目前的销售速度，消化800亿元的存货需要26.66年。；北京城建(600266，诊断)需要9.18年来消化现有库存；法华(600325)、华夏幸福(600340)和阳光城都有一个超过8年的去化学循环。

更为严重的是，在房地产市场调控进一步收紧的同时，更多城市开始了新一轮的房地产限购。自8月份以来，一些一线和二线城市的房价已经开始下跌。像过去几年一样，大量库存很难成为“生活必需品”，也很难迅速转化为现金。

由于会计处理上的谨慎态度，一些上市房地产企业已经计提存货跌价准备，其中万科和绿地控股计提存货跌价金额超过10亿元；而一些房地产企业开始收缩战线。

中国恒大拥有最大的库存

高周转率和高库存支持扩张

今年上半年，积极扩大征地规模的“千亿”大型房地产企业，在未来库存方面仍将位居行业前列。

根据钟芳智库研究员发布的2017年上半年房地产上市企业30强榜单，前五名仍然是中国恒大、万科地产、绿地控股、碧桂园和保利地产。其中，中国恒大以7974.25亿元的库存排名第一，同比增长59.52%，绝对价值远远超过其他房地产企业。

中国恒大库存大幅增加，主要是由于大量土地储备增加。根据恒大半年的财务报告数据，2017年上半年，中国恒大增加土地储备建筑面积6763.6万平方米，平均每平方米成本2039元。新购项目平均分布在上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、Xi、济南、太原等一二线城市和部分三线城市。

因此，虽然中国恒大的存货量很大，但项目大多位于销售好的一、二线城市，在高周转率模式下，消化存货只需要1.56年。

万科地产库存达到4962.99亿元，仅次于中国恒大，同比增长16.09%。其中，拟开发产品1413.3亿元，占28.5%；在建产品3118.7亿元，占62.8%。但是万科的存货周转率没有恒大快，存货周转率是0.1。消化现有库存需要5年时间。万科地产上半年73亿元的净利润仅占其存货价值的1.5%；万科总资产的53%以上是库存。

绿地控股以4681.89亿元的库存规模排名第三，同比增长15.18%。绿地控股的存货周转率为0.23，消化现有存货需要2.18年，在合理范围内。

碧桂园的库存也很大，达到3795.77亿元，同比增长86.22%，排名第四。然而，碧桂园的存货周转率为0.61，存货周转期不到一年。碧桂园总裁莫斌表示:“对于房地产行业来说，土地是项目成功的70%。”碧桂园董事长杨国强也表示，碧桂园的秘诀是“低成本的土地，大规模的生产和快速的销售。”

“原则上，对于二线城市以下的项目，碧桂园的周转时间要求是开业4个月，资金回笼5.5个月，再周转6个月。换句话说，在一年之内，碧桂园的资金可以周转两次，即使每一次盈利都比较微薄，也能让对手远远落在后面。”一些内部人士指出。

上半年，存量超过1000亿元的房企包括保利地产(存量3714.99亿元)、中国海外发展(存量2362.68亿元)、华润置地(存量1932.23亿元)、华夏幸福(存量1840.94亿元)、融创中国(存量1627.79亿元)、招商局蛇口(001979)、咨询类股。诊断股(存货1334.59亿元)、龙湖地产(存货1305.23亿元)、R&F地产(存货1303.51亿元)、世茂地产(存货1249.8亿元)、阳光城(存货1131.62亿元)、荣盛发展(存货1107.69亿元)、太和集团(存货)。

在1000亿企业中，融创的库存增长最快。今年上半年，融创中国的库存为1627.79亿元，同比增长154%。通过并购的快速扩张，融创中国在半年多的时间里赢得了足够的关注。今年以来，融创累计M&A总支出1002.07亿元，超过2016年M&A总支出和2015年M&A总支出的两倍。2016年，融创在中国的销售额首次超过1000亿元人民币，其中一半来自并购。

今年上半年，融创中国的土地储备在2016年底的基础上增加了50%，土地储备达到1.01亿平方米。如果加上融创中国7月份收购的万达13个文化旅游项目中的近6000万平方米建设用地，以及一、二线城市连接的4300万平方米土地资源，融创中国的土地储备已超过2亿平方米，位列行业前三名。

"公司下半年的可销售价值超过2000亿元."融创中国执行董事兼首席执行官王梦德表示，这些库存将为融创带来大量利润，从而增加股东权益。

不难发现，碧桂园、中国恒大、融创都主张快速发展、快速消化，并以高杠杆、快速销售增长的方式扩大规模。

海洋控股公司需要26年来消化库存

高库存下的周转能力令人担忧

与领先房地产企业的高库存和高周转率相比，一些房地产企业的现状是高库存和消化缓慢。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，近年来，房企新项目的土地成本上升，商品价值上升。同时，一些房地产企业的商业项目库存过高，消化速度缓慢。

在钟芳智库研究员独家发布的30家基准房地产企业存货周转率排行榜中，远洋控股的周转率最差。上半年，远洋控股的存货总额为800.4亿元，占总资产的44.92%，而存货周转率仅为0.02，消化现有存货需要26.66年。

根据海洋控股今年的半年度报告，上半年房地产业务收入为22.3亿元，同比下降76%。随着房地产监管的日益严格，以高端物业为主的远洋地产的经营收入受到明显影响。

目前，远洋地产在建项目主要包括北京远洋国际居住区、武汉中央商务区、上海远洋国际公寓等。上半年北京和武汉的市场环境明显不利于房地产销售。

“在下一阶段，公司将稳步做好现有房地产项目的开发、建设和销售工作，加快库存的去库存化和业绩的发布；继续关注和参与高质量的项目投资机会，确保公司的可持续发展；促进房地产业与金融业的协同发展，推动房地产业转型升级。”海洋控股公司表示。

远洋控股存货多、营业额低、负债高，资本运营压力大。根据最近三年的财务报告数据，远洋控股的资产负债率分别达到82.35%、85.24%和85.17%，保持在较高水平。

北京城建、法华、华夏幸福和阳光城的存货周转率也不理想。根据财务报告数据，北京城建现有存量为557.81亿元，同比增长25%，占总资产的65%。北京城建上半年存货周转率为0.05，消化存货用了9.18年。

法华公司现有存货884.23亿元，存货周转率0.06，存货消化期8.84年。

追求1000亿元规模的阳光城市，也在快速扩张并购之路。上半年，阳光城市通过并购方式收购了27个项目，新增土地总建筑面积约552.44万平方米，占76.55%。这也导致阳光城上半年库存激增96.72%，达到1131.62亿元。

快速扩张的代价是对资本的渴求和高杠杆的承诺，这也对阳光城的周转速度提出了更高的要求。然而，阳光城的库存周转率没有跟上其扩张速度，只有0.06，其库存消化周期已达到8.07年。

根据上半年前30家房地产企业的库存周转能力列表，库存周转天数小于一年的房地产企业有敏捷、中国金茂、远洋运输集团、碧桂园、华润置地、龙湖地产、R&F地产。其中，敏捷只需要198.4天就可以消化掉现有的709.58亿元的库存。根据财务报告，今年上半年敏捷销售403.9亿元，比去年增长143%。

今年上半年，雅居乐新增土地342万平方米，土地总价格为101亿元，土地收购与销售比例为0.25，与同规模的房地产企业相比相当保守。“我们在征用土地时会更加小心，宁可不要也不要赔钱。”敏捷董事长兼总裁陈卓林在2017年中期业绩会议上表示。

此外，由于资金缺乏和土地市场上的高征地成本，一些老牌房地产企业无法获得土地，其规模扩张有限。因此，库存逐年减少的房地产企业数量也在增加。

高库存和高风险

一些房企已经计提存货跌价准备并收缩战线

在市场低迷时期，高库存意味着高风险。尤其是今年几个城市出台的“限购、限价、限售”的新政策，使得这类地块更难进入市场。随着个人住房抵押贷款的进一步收紧，第四季度，市场降温的风险将加大，住房企业的融资难度将进一步加大，部分住房企业可能出现资金链危机。

中信投资行业分析师指出，这一周期的最大特点是土地价格大幅上涨。一方面，拥有存量资源的房地产企业开始思考是否有必要快速实现稀缺资源，或者寻求进一步的利润。另一方面，对于主流城市新收购的土地，快速周转模式下的高土地成本难以盈利，这也迫使企业更加耐心地等待更好的进入市场机会。

“高价项目”很难获得预售许可，“低价项目”牺牲利润。在僵局下，项目销售周期延长，推高了资本成本，减缓了资产周转。与此同时，买家的观望情绪越来越浓，高周转率模式的操作难度也越来越大。

目前，一些基准房企已开始为楼市低迷计提存货跌价准备，并开始收缩前线资金回笼。

阳光城在2017年年中将存货跌价准备提高到6.13亿元，比2016年底提高了317%。万科、绿地控股等房地产企业也计提了超过10亿元人民币的存货跌价准备。

在最近的中期业绩发布会上，融创中国董事长孙宏斌表示，考虑到公司的高储备，今年下半年不会征地、少征地、慢征地。此外，融创的土地储备在接近2亿平方米后开始减少负债，增加利润。

在今年上半年的业绩发布会上，中国恒大地产总裁夏海钧承认，房地产行业普遍存在的必须预留大量土地以实现高增长的发展逻辑，也造成了大量资金存款推高负债的副作用。因此，未来三年，恒大将实现土地储备负增长，土地储备每年减少5%至10%。

“在资金紧张的情况下，集团将在下半年把风险防范和运营安全放在首位，积极促进销售回报，促进库存去库存化，确保现金流安全；鉴于土地市场竞争激烈，本集团将坚持审慎的投资策略，促进投融资一体化。”万科说。