海南投资教训：买房7年 有的回到原价有的还在深套中

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我已经七八年没去过海南了。上周末我去三亚旅游，发现变化很快。我最后一次去是在2010年1月，当时海南被批准为国际旅游岛，房地产被大肆炒作，我去面试了。所以这次回来谈论海南可以被看作是对每个投资买房的人的一点启发。

这一轮海南楼市主要始于去年第四季度。尽管今年价格也大幅上涨，但远不如2010年的市场热情。

我发现了一些2010年在三亚踩过的盘子，并把它们和现在的价格进行了比较。

1.凤凰岛在2010年1月11日开业，从之前的内部认购价35000元涨到60000元/平方米，然后因为人太多，立刻涨到70000元/平方米。一天之内，700套房子全部被抢，买家抢房子，开发商抢钱。并要求一次性付款，不接受抵押贷款，这将花费100多万去买一张房票。最贵的海景客房的单价是158，000英镑，这直接扼杀了北方的豪宅，但没人认为它疯狂的时候很贵。

当时我采访的一位温州投资者认购了一套131平方米的房子，价格超过900万元。房费超过100万元，还有几十万的税金，总共大约1200万元。结果，后院起火，公司的资金周转无法打开。2013年，它以500万元的价格售出，损失了700万元，加上近年来的利息。

虽然今年三亚的房价反弹了很多，但凤凰岛的二手房价格现在已经超过5万元，而且还没有回到2010年的价格，所以投资者被牢牢锁定。

2.三亚凤凰水城2009年3月的售价超过6000元/平方米，但当我2010年去看它时，它飙升至27000元/平方米。我问过中介，现在二手房的价格大约是32000。如果你在高点买入，从2010年到2017年11月的7年里，它将增加5000股。如果你卖掉它，包括贷款利息和税收在内，它基本上是亏损的。

3.在三亚北部的天则湖，价格从开盘时的6000元/平方米上涨到2010年的28000元，每天都有两套发布，以引起买家的兴趣。目前的价格大约是2.6元/平方米。

4.三亚湾国际大厦，2009年下半年，当时的价格是33000元/平方米，2010年1月涨到60000元/平方米。目前的价格大约是5万英镑。

5.2010年，山水国际项目的售价为28000元/平方米，但去年仅为13000元，今年又回到了20000多元。

三亚湾凤凰路海景客房是三亚市具有代表性的成熟区域。据当地中介介绍，目前二手房的平均数量在2.8万至3.5万套之间，沿海城市的数量约为2万至3万套。2010年，这纯粹是投机，房价上涨太多，然后下跌得太厉害，基本上所有房价都跌了一半。三亚今年上涨了约1万元，年底后年均房价从1.5万元迅速上涨到2万多元，下半年相对稳定，现在约为2.5万元/平方米。

从2010年到2012年，三亚长期位居全国前五名。2012年2月，三亚的平均交易价格超过2.7万元/套，仅次于上海和北京。从2012年到2016年，三亚房价基本处于低点。2016年，它徘徊在17000点，直到年底才上升。

三亚湾区有一个新的珠江李浩，平均价格为3.5万套精装修新房。三亚碧桂海，价格也是28000-35000元/平方米。价格几乎与2010年持平。

说到房价减半，我不得不重申，海南大部分是外国投资者，没有人飞来砸售楼处，砸也没用。泡沫太大了，那么它应该下跌还是下跌？因此，那些说房价下跌超过30%和售楼处被砸的人，银行将会破产是可以制止的。在这一轮疯狂中，许多城市将在未来几年重复海南的故事，尤其是那些依靠外来者炒作的城市。

海南的其他城市和三亚有着相同的故事情节。

2009年12月，海南国际旅游岛导致海南每天一个价格，这使得平均价格在不到一个月的时间里翻了一番，土地价格在一周内翻了三倍。海南东部的文昌、琼海、万宁和陵水的价格也在上涨。就连地处海南内陆深处的保亭黎族苗族自治县，两个月前也只有3000多元，现在也涨到了6700多元。

海口市有225万常住人口，所以泡沫没有其他城市大。2011年平均交易价格为8934元/平方米，之后开始下降，2014年反弹至8999元/平方米。过去三年相对稳定，今年开始反弹，达到1.4万元，增长56%。

海南各城市的房价今年已经反弹。1月至10月，万宁从7500元涨到1.25万元，陵水从1.2万元涨到1.75万元，澄迈从6000元涨到8000元，文昌从7000多元涨到9000多元，琼海从8000元涨到1.1万多元。

目前的平均价格有些已经回到了2010年的峰值，有些还不如当时的价格。在过去的七年里，在高位买入的投资者遭受了巨大损失，因为他们损失的不仅仅是时间，而是一点收益也没有。如果按机会成本计算，他们肯定会赔钱，因为如果他们随机换到一线和二线城市，2010年的房价至少翻了一番，而一线城市的房价要高出几倍。

因为我亲眼目睹了海南房地产市场的过山车，我对这个房价在短短几个月或一年半时间里疯狂翻番的城市有一种挥之不去的恐惧。海南的教训太深刻了。

现在，有人问我海南的房子是否值得投资。我认为这取决于情况。

海南的总人口只有917万，但在2017年春节黄金周的7天里，海南接待了516万游客，远高于往年，其未来潜力仍然相对较大。

除了海口市主要依靠当地居民购房外，其他沿海城市的购房者大多来自岛外。2017年上半年，岛外客户占购买量的88%，其中来自北京、天津、河北和东部三省的买家数量最多。

对于岛外的购房者来说，他们最多在一年内度过冬天，所以没有必要购买大单位，小单位是最受欢迎的。40万元以内40-60平方米的一居室和40-60万元以内80平方米以下的两居室所占比例最高。就价格而言，三亚的总交易价格最高，集中在100万至200万之间。

海南房价今年大幅上涨，与2010年的疯狂不同。当时，这纯粹是房地产投机者的投机行为。今年的疯狂是由全国市场推动的。基本上只需要在海南买一套房子，出于海南的空天然气、健康和度假的需要。这纯粹是为了投机。人们都是这样的。

如今，越来越多的北方人去海南过寒假，他们正在成为东北人的世界。据四川的老人说，当他们到达海南时，风湿病就会好了。当北方人去海南时，他们的喉咙会很好。事实上，他们只是需要它。他们冬天住在海南，夏天回老家。如果你想在每年的上半年住在海南，那绝对方便而且更划算。如果年轻人只是为了新年去玩，那可能就没必要了。

如果你只是想购买投资并欣赏它呢？当市场处于低位时，你必须进入市场。例如，在过去的七年里，当海南的房价下跌，投资者吐血的时候，你会有很多机会犯错。

我过去没有掌握它。现在还太晚吗？

如果我们看看土地供应，估计海南的房价明年会上涨。请看下面的土地供应图。自2013年以来，海南的土地供应像悬崖一样下降。

今年的土地供应仍在急剧下降。据网易地产统计，2017年前三季度，海南土地交易面积为360.8万平方米，同比下降137%，供应面积为433万平方米，同比下降69%。交易量和供应量都达到了过去五年的最低值。虽然交易面积大幅下降，但交易金额同比增长0.7%，交易金额148.9亿元，创下近四年新高。

2016年2月，海南的“两个暂停”出台，13个市县高于全省房地产市场库存消化周期暂停土地供应审批；今年，海南五指山和其他中央生态区停止开发新的出口房地产项目。随着调控的升级，居住用地的流转受到严格限制，交易面积比例进一步下降。2015年前三季度，住宅用地周转率高达56%，2016年，住宅用地周转率降至32%。今年前三季度，住宅用地的成交量仅占全省成交量的26%。住宅用地交易面积大幅下降，商业用地比例从2015年的28%上升至47%。

根据目前的消化率，海南今年的去库存周期将减少到不到6个月。

事实上，海南应该加快土地供应的速度，但今年的土地供应明显下降，这将导致明年和明年的新房供应明显跟不上。因此，这也是我担心海南房价上涨的主要原因。

过去7年，海南一直在消化最后一轮泡沫，但今年它只占到了50%左右。这一轮绝对没有结束。未来应该会有超过20%的空空间，但这可能会很慢。毕竟，购买限制是有限的。

如果你买它是为了你的家庭养老，你现在可以买了。如果你纯粹投资，并且有一个限额，你就有钱，没有地方投资，你打算长期持有它。如果你偶尔一个人住，你也可以买。没有必要用高杠杆来赚取短期利润，因为海口、三亚、万宁、陵水都有5年的限制，你承受不了，异地投资比较麻烦。