业内：预测2018年将是房地产销量的“小年” 房企规模集中度仍存加重空间

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人民网北京12月7日电(孔)过去一年，住房制度的结构性变化明显加快。住房保障得到加强，房地产证券化不断推进，租购成为住房企业面临的新问题。业内人士认为，随着市场宏观层面的变化，作为主体之一的住宅企业的分化进一步加剧，规模和集中度持续增长。在股票市场，呼唤模式运作和优质服务是未来的发展趋势。

“事实上，长期机制已经发生在每个人身上。”中信建设投资有限公司首席房地产分析师陈申最近在大连四祥连锁研究所会议上分析了房地产市场整体形势给行业和企业带来的变化。中信建设投资的研究表明，供给结构的多元化、价格可控性和规模连续性共同决定了住房供给体系的完善；支持“住、住”租赁市场建设，提供具有安全和财富功能的共有房产，严格限制房屋销售等措施，促进了住房保障体系的发展；房地产证券化的推进提高了流动性和收益率。

根据陈申的分析，尽管受三、四线城市去库存化的推动，重点城市的住宅销售同比下降，但2017年房地产市场的整体销售面积有所上升。他还认为，2018年将成为房地产销售的“小年头”。

“但主要城市交易量的减少并没有影响到主要房企飙升的数据。”陈深表示，空房企的大规模集中仍在增加。中信建设投资追踪了中国20个重点城市前十大房地产企业的房地产市场份额。深圳和厦门的指数已经超过50%，平均水平为30%。“我们相信，全国十大房地产企业在全国重点城市的市场份额可以冲到40%甚至更高。”陈申说道。

从土地市场份额的角度来看，也可以看出空.大型住宅企业的集中度有所提高根据中信建设投资有限公司的数据，20个重点城市前十大房企的征地比例从2016年的12.7%上升到2017年前三季度的26.6%。陈申表示，新的土地出让规则要求严格审查土地收购资金来源，提高土地收购保证金比例，缩短土地支付的支付时间等因素，这决定了大型企业在收购土地方面更具优势，而土地储备则决定了房企的未来潜力。

陈申为中型住宅企业赶超提供了若干思路。首先，他们进入更多的城市，随着综合能力的提高，促进大规模发展；二是股票市场的并购和人才引进战略；三是降低资本成本，优化资产配置。

未来房地产企业如何面对租购市场的转型？陈申以德国最大的房地产公司vonovia为例，说明管理和经营可以带来市场价值的逐步扩大。Vonovia通过有效调整租赁来改善现有物业，并通过运营来提高物业质量；并通过并购提升现金流，建立流程和模式运作的服务标准，提升行业整体服务质量。

链家研究所所长杨现领提出了市场差异化促进优质服务的观点。根据他的分析，大型企业集中度的提高要求中小住宅企业更加注重住宅质量和产品能力。

“总体而言，房价高度集中的趋势已经结束，未来将是全流通时代的到来。新房、二手房和租赁市场是相互关联、相互补充和相互融合的。”杨现领表示，中介公司也面临集中发展。大型中介机构拥有较大的市场份额，这将为行业带来相对合理的利润率和标准化的增长模式。“它不再是过去的恶意竞争，而是质量。服务赢了。”他说。