观点面对面 | 邓满华：兴业太古汇不怕竞争

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被称为中国第一商业街南京西路的视点房地产网，于2017年迎来了上海最受关注的商业项目的开幕。

这是兴业国际与太古地产兴业太古汇联手打造的标志性项目。

从2002年13.06亿港元的土地收购到2017年10月的正式开业，兴业太古汇的竣工花费了170亿港元，历时14年，也是太古地产在内地市场建设时间最长的项目。

太古只是这个项目的后来者。2002年，兴业银行以13亿港元的价格赢得了这块土地。

香港兴业国际执行董事、兴业太古城项目公司CEO邓曼华从项目征地阶段就见证了兴业太古城的发展。

在2017年视点商业年会现场，邓曼华告诉视点房地产新媒体，该项目一开始有一个住宅部分，但兴业认为，如果将这个位置好的项目作为住宅出售，只能赚一次钱，太不经济了。因此，经过一番努力，所有项目都调整为商业用地，这为今天兴业太古城项目的出现奠定了基础。

我们不怕竞争

把所有的地块都调整为商业用地并不容易。最大的原因是该项目位于上海著名的南京西路，那里地理位置优越，但商业竞争也极其激烈。

这条街横跨上海黄浦区和静安区，东起西藏中路，西至延安西路，全长不到4公里。不仅有由顶级奢侈品牌恒隆广场、中信泰富和梅陇镇组成的金三角，还有汇集惠德丰广场、越洋广场和嘉里二期等五大业务的金五星。

据统计，南京西路商圈有1200多个知名品牌和750个国际品牌。仅2016年一年，就有4家大型商场年销售额超过10亿元，整个商圈大中型商业项目年销售额超过110亿元。

因此，如何在良好的商业氛围和残酷的商业竞争环境中突围，也许是兴业太古城面临的最大问题。

对此，邓曼华显得信心十足。他告诉视点房地产新媒体:任何时候都有竞争，所以我们不怕竞争。

这种信心来自两个方面。邓曼华说，首先，硬件可以说是优于别人。例如，这个位置是不可替代的，就布局而言，有十多个空客房可用于活动。

然后是后天。兴业太古城的定位颇具海派风格，被称为“爱混敢闯”，也符合年轻人的要求。

在项目的南面还有一座古老的建筑，它被命名为茶大厦和一个精品酒店，所有这些加起来形成了一个伟大的氛围。

从试运行到现在，邓曼华多次对运行情况表示满意，称其效果远远超出预期。

用一系列的数字来证明:购物中心的入住率已经超过了92%，办公楼的入住率也超过了80%，所以这个项目取得了初步的成功。

我们有足够的经验

对于房地产行业的许多人来说，太古地产在业内早已家喻户晓，而兴业国际则相对低调。然而，兴业国际的房地产开发历史并不比太古地产短。目前，香港历史最悠久、规模最大的愉景湾项目由兴业国际主导。

大屿山东北部的愉景湾有多大？官方数据是650公顷，占香港岛面积的8%，是香港最大的住宅项目。自1970年代以来，已经发展了18个阶段。愉景湾拥有幼儿园、学校、企业、酒店、医院、高尔夫球场、码头和其他设施，人口约19，000人，来自全球近50个国家。

因此，工业国际在经营各种形式和一定复杂性的项目方面有足够的经验。

邓曼华还强调，兴业银行在香港有很多商业项目，包括在愉景湾有自己的购物中心，在荃湾有一处房产，以前是工业建筑，现在变成了一处既有办公楼又有八层楼的商业地产。此外，天津和新加坡政府也有类似的购物中心，所以我们对商业的兴趣不亚于太古城。

与太古地产相似，工业国际在内地稳步发展。

虽然进入内地已有多年，但根据兴业国际的官方网站，在内地4个城市有6个项目，分别是上海兴业太古汇和中山学校袁林、浙江嘉兴兴业玉体湾和精益湾、杭州未来科技城欧园和天津金辉广场。

由此可见，兴业银行的国内发展主要集中在长三角地区。对此，邓曼华直言不讳地表示，世界的发展取决于中国，中国的发展取决于上海，所以mainland China的布局以上海为重点是正常的。

此外，香港有很多开发商之前与上海有着千丝万缕的联系，所以他们第一次进入上海也就不足为奇了。邓曼华表示，兴业银行也在考察中国其他城市，如果有合适的项目，将积极争取。

该公司的业务分布约三分之一在香港，三分之一在其他亚洲国家，三分之一在中国。然而，如果在中国有特别好的项目，我们不排除在短期内增加在中国的投资。

以下是对香港兴业国际执行董事兼兴业太古汇项目公司首席执行官邓曼华先生的专访:

观点房地产新媒体:南京路是上海的传统商业区，这意味着巨大的竞争，如恒隆广场和梅陇镇广场。兴业太古城如何在这样一个竞争激烈的商业区打造自己的竞争力？

邓曼华:我刚才说过，任何时候都有竞争，所以我们不怕竞争。

你不怕光着嘴说话，所以你应该从两个方面考虑。首先，从硬件的角度来看，我们的项目有很多特色。从硬件的角度来看，有很多优点。例如，位置是不可替代的。它位于上海最繁华的地方南京西路的延安高架和南北高架的交叉口，周围连接着三条地铁线。

该地块的面积为63，000平方米。地形非常好，长400多米，宽50米。此外，还有一个S形弧形，从起点到终点1公里，距离南京路步行街1公里。就布局而言，项目中有十多个空房间，其中一些在室外，一些在室内。我们充分利用地形设计一轴三线，一轴连接南广场、北广场和中广场。

另一个方面是后天。这个项目的定位是针对现在最有消费能力的年轻人，所以定位是爱混，敢于满足年轻人的要求。我们举办了许多与此相一致的活动，所以我们有信心。

在工程的南面有一座古老的建筑。翻译后，我们将其命名为茶大厦，以纪念兴业国际的创始人。南方也有精品酒店，气氛很好。

因此，面对竞争，我们不会轻视它，但我们并不害怕。

观点房地产新媒体:试运行已经快半年了。你认为在过去的六个月里预期的结果已经实现了吗？

邓曼华:我认为超出了预期，主要是因为购物中心的入住率已经超过了92%，办公楼的入住率也超过了80%，所以我们认为这个项目已经取得了初步的成功。

观点房地产新媒体:兴业太古城项目与太古合作，但这块土地以前一直是兴业持有的，你有没有主动找太古合作开发？

邓曼华:2002年，公司老板查先生与静安区政府就此项目进行了沟通。交谈后，许多同事和朋友都很感兴趣，因为这片土地是军事战略家的战场。项目的地理位置在静安区东部，靠近黄浦区，所以这片土地非常稀少。

我们拿到土地后，包括太古在内的许多同事都跟查先生谈过我们是否可以合作。2002年，我们没有考虑，但是2006年，因为有些项目原本是住宅，很遗憾土地被建起来卖了，我们只能得到一次性的利润。后来，我们把整个土地变成了商业用地。

在许多感兴趣的同行中，太古的老板和老板当时是非常好的朋友，我们也和董事会谈过。在几家公司中，我们觉得我们与太古有相同的想法，也就是说，他们都有长远的眼光。此外，他们与我们结合，优势互补。太古以在香港做生意而闻名。我们有能力解决复杂的项目，我们不关注短期利益。

自从太古城推出以来，我们已经合作了十多年，每个人都很开心，因为我们的想法是一样的。

最重要的是财务实力。这个项目的总投资是170亿，我们每个人都投资了近90亿，这是一笔很大的资金。

因此，经过综合考虑，我们从2006年10月开始成为该项目的合作伙伴，并一直在发展。

观点房地产新媒体:太古在中国的业务经验是不是多了一点，所以太古的意见会不会多一些？

邓曼华:我们在香港也有很多商业项目，天津和新加坡政府都有类似的购物中心，我们在愉景湾也有自己的购物中心。在荃湾还有一处房产，以前是工业建筑。现在，我们对它进行了改造，把它变成了一个既有办公楼又有八层商业楼的地产，所以我们对商业的兴趣丝毫不减。

我们也希望我们的合作伙伴将是强大的，我们可以实现强有力的结合。如果两家公司的理念和文化有一点不同，或者每个人的习惯都不一样，那么肯定有。但它们可以从正面互补，否则，工作时总会是这样的图案，而穿衣服时总会穿同样的颜色。

现在，我们的合作非常好。每个人都说混血儿非常漂亮。

观点房地产新媒体:除了天津，兴业的国内项目在杭州和浙江嘉兴，这两个城市似乎都集中在长江三角洲。这是设计意图吗？

邓曼华:我们在嘉兴有两个住宅项目，都已经卖完了。另一个项目即将启动。此外，杭州余杭还有一个项目，已经启动并销售良好。

我们的业务分布在香港约占三分之一，在菲律宾、泰国和日本等其他亚洲国家占三分之一，在中国占三分之一。

国内战略是立足上海，辐射长三角，面向大中华。让我们一步一步来，不要太急。

不同的开发人员有不同的战略方向，一些投资不会马上转向。我们的资金没有任何问题，我们将根据财务安排有节奏地进行。

观点房地产新媒体:香港大部分企业仍看好长三角地区，而九龙仓在长三角也相对较多，其他企业则较少。

邓曼华:全世界都在看亚洲，亚洲看中国，中国看上海。那里的消费力很强，所以这是很自然的事情。此外，香港有很多开发商以前与上海有着千丝万缕的联系，所以作为第一站进入上海也就不足为奇了。

观点房地产新媒体:你在中国工作了10多年，观察了10多年中国房地产市场的发展。你对此有何评论？

邓曼华:第一个很快，第二个很快，我们认为其中一些做得很好。我总是说做房地产的门槛很低，我可以用一点钱做，但是做得好是另一回事。如果我们想快速建造很多房子，我想很多房子在中国都做得很好，但是很难升级到更高的水平。

现在有很多商业地产股票，所以做商业地产应该有感情，用心去做。只要快速完成，就可能满足一些基本需求。每个人的定位都是不同的，就像金字塔一样，它可以在十年内很快完成，但是要提高他们的品味还有很多事情要做，一些体验可以在不脱离硬件的情况下完成。

观点房地产新媒体:你认为国内开发商和香港开发商的最大区别是什么？策略不同吗？此前，一些香港开发商认为，国内开发商现在正在做更多的战略布局，下更多的棋。香港的开发商更喜欢做生意，可能会一个接一个地看项目，通过做好工作赚到最多的钱。每个人的出发点都有根本的不同。

邓曼华:我不同意这个说法。

兴业太古汇是一个170亿元的投资项目，一个商业项目，一个长期投资和长期运营的项目。我们觉得市场应该有长期投资的感觉，继续把这个项目经营好，而不是看短期效益。

如果我们真的着眼于短期利益，我们可以在那个时候卖掉这栋建得很好的房子，利润将是短期的，而且是好的，所以我认为我们不能特别同意这个观点。

愉景湾的一个项目已经建设了40年。继续开发土地是我们的特色。不要简单地将开发者或人分类。在香港或中国，不同的开发商有不同的定位。

无论如何，像我们这样的上市公司，有很多小股东和大股东要负责，所以我们必须有良好的控制，包括财务控制。我们也必须追求利润。作为一家上市公司，我们不能把利润抛在脑后。许多国内同行也是如此，但有一些不同的取向。

做房地产很大一部分是非常专业的，这取决于本地化。例如，国内开发商在上海做项目不同于在北京做项目。

我们是12个字，要与众不同，要尊重人和土地，要追求完美。有些人不在乎，只是快速完成项目。

有时候我的朋友问我国内开发商和香港开发商有什么区别，客户有什么区别？十多年前，这个问题可能很有趣，但现在它已经被整合了，国内开发商也知道香港开发商知道什么。因此，香港与国内开发商之间不一定有区别，但每个开发商的定位是不同的。

视点房地产新媒体:2017视点商业年会的主题是首都时代的商业地产。对于商业地产来说，资本和资本是非常重要的。你能简要介绍一下兴业银行对这一领域的看法吗？

邓曼华:在寻找合作伙伴的时候，看对方的财力是非常重要的。太古和兴业的财务实力毋庸置疑。我们与银行的关系也很好。中国和香港都可以贷款。

说到回报率，我们刚刚开始做生意，92%的生意已经租出去了。现在我们谈论的是一楼，这是最好的位置。写字楼的入住率已经超过80%，而且都进入了大型企业。租金比预期的好一点，所以我们对整体回报率感到满意。

至于其他财务安排，这涉及到更复杂的问题，有两种不同的需要，但我们并不着急，无论是兴业还是太古城，也不像一些公司那样在资金链断裂时着急。我们现在考虑的是如何更好地运行这个项目，并做好这些工作，但是没有任何问题。

观点房地产新媒体:你预计兴业银行在未来5年或10年内在中国将达到什么规模？或者预计会有多少投资？

邓曼华:我们在中国的总资产分布约为三分之一。随着公司的发展，它应该越来越大。

当然，这不是绝对的。有时这取决于每个项目的吸引力。如果我们能找到一个好的项目，我们不能排除短期调整和增加投资。

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