王健林资产腾笼 重组文旅、酒管后36.7亿转让万达酒店65%股权

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视点房地产网自上次将旗下两家轻资产公司注入万达酒店以来，在唯一的海外上市平台上再次大吵大闹。

12月4日中午，万达酒店发展宣布，母公司万达商业地产海外有限公司计划将万达酒店发展3055043100股普通股(控股)转让给万达投资控股有限公司..转让价格为每股1.20港元，占本公司所有已发行股份的65.04%。根据这一计算，总转让价格为36.7亿港元。

这也是万达集团在不到四个月的时间里再次推出的资产提笼计划。当时，2017年8月9日，万达集团以7.5亿元人民币和63亿元人民币的价格向万达酒店发展注入了其两大轻资产公司万达酒店管理公司和万达吕雯集团。万达酒店发展公司将把其在四个海外项目中的股份出售给万达商业。

万达的业务本来就很复杂，现在他们一个接一个地进行复杂的交易，这让很多观众无法理解。

国际房地产资产管理有限公司联合创始人黄立冲在接受视点房地产新媒体采访时表示，万达商业退市后，万达酒店成为万达唯一的海外上市平台。此次运营后，万达酒店的控股结构将成为王健林个人或家族全资拥有的海外平台，未来的收购、整合和融资将不受内地因素的影响。

此前，大连万达商业地产作为万达部门的最大组成部分，因出售资产引发了提前偿还部分海外贷款的条款。万达酒店的转让方案不仅给了王健林更多的房间，还设置了防火墙，以避免万达商业市场陷入困境时，万达酒店可能出现的连带危机。

36.7亿美元资产置换计划

万达集团最近一次大动作已经过去了117天。当时，万达酒店、万达文化和万达商业之间进行了一系列资产重组。现在，在不到四个月的时间里，王健林已经将他的资产转移到了万达酒店。

12月4日，万达酒店宣布，母公司万达海外已经与万达投资控股有限公司签署了一份无法律约束力的意向书..根据意向书，万达海外计划将万达酒店全部已发行股份的65.04%，即3，055，043，100股普通股(控股权)转让给万达投资控股，转让价格为每股1.20港元，由此计算的总转让价格为36.7亿港元。

根据公告，作为替代方案，万达海外(一家主要资产为控股权的实体)的股份可转让给万达投资控股，总对价将等于出售控股权。万达酒店发展部透露，意向书各方打算在2018年1月31日之前就提议的转让签署最终买卖协议。

最后，公告补充称，由于万达投资控股由王健林全资拥有，万达酒店发展的最终控股股东在提议的转让前后将保持不变。

简而言之，上述运作只是以万达酒店发展取代控股实体，即万达海外成为万达投资控股，而王健林仍为控股股东。

然而，从源头上看，万达酒店发展的本质已经发生了变化。根据视点地产新媒体调查结果，在过去的公司架构中，王健林持有万达商业地产53.68%的股权，而万达酒店发展是万达商业系统的子公司。大致关系是，万达商业地产通过持有万达香港万达地产和投资万达海外间接持有万达酒店发展65.04%的股份。根据股权比例，王健林间接持有万达酒店发展34.91%的股权。

如果提议的转让协议成功实施，万达酒店发展的母公司将从万达海外变更为万达投资控股。据视点地产新媒体查询，万达投资控股在海外注册，由王健林全资拥有，与万达国内公司没有股权交集。这也意味着万达酒店将完全脱离国内万达部门，成为王健林个人控制的公司，同时也是一个纯粹的海外平台。

王健林重返香港股市

春天不能回来了，两只桨被松花隔开了。恐怕纳兰性德这个词现在很适合形容万达。

2016年3月，王健林觉得万达的价值被资本市场严重低估，毅然离开香港股市，宣布万达商业私有化。当时，只有2013年收购的港股空壳公司，即万达酒店的后续发展，仍留在香港万达部的上市平台上。

观点地产新媒体查询万达商业地产季报，了解到截至2017年9月30日，万达商业资产总额为7385.91亿元，负债总额为5052.95亿元，其中应付债券944.17亿元，较2016年末的817.41亿元增加123.76亿元。其中，620亿元的应付债券将在未来3-5年到期。

但此前，万达商业在大规模出售资产后，引发了提前偿还部分海外贷款的债务条款。据市场消息，万达商业银行与银行就部分债务进行了谈判，当时触发强制提前还款条款的贷款总额超过10亿美元，其中2019年6月到期4亿美元，2019年12月到期4.875亿美元，2018年5月到期5亿美元。

对此，黄立冲向视点房地产新媒体表示，万达酒店开发母公司由万达海外变更为万达投资控股，也是未来债务安排的深层动因。他透露，王健林之前为债务收购支付了相对较高的价格，主要是因为他利用中国企业持有股票，然后从银行借钱。

国内持股和国外持股有很大的区别。如果由王健林个人或他的家人拥有，万达酒店发展是一个纯粹的外资公司。今后任何公司债券和海外并购都不会受到外资并购中资企业的限制。黄立冲说，税收也是一个因素。中国企业在全球范围内纳税，如果控制方是外资控制的，那么就没有必要向中国缴纳企业所得税。

此外，将万达酒店转型为纯外资企业也起到了债务防火墙的作用。上述人士表示，从万达的整体现状来看，此次运作将万达的资产分放在不同的篮子里，以避免万达商业市场遇到困难时，万达酒店可能出现的连带危机。

同样，风险分散作为此次资产转移的主要考虑因素，对目前即将到期的万达商业私有化后的投资博弈协议也具有重要意义。观点房地产新媒体从万达商业民营化投资基金介绍手册中了解到，万达商业在退出香港资本市场之前已经与投资机构签署了一份赌博协议。万达商业承诺将在两年内(即2018年9月前)重返a股市场，以方便投资者后续退出。

否则，所有股份将以每年10%的速度从基金中回购，扣除费用前的总回报率约为20%。扣除利息、过桥、承诺书、两年管理费、渠道管理费等主要费用后，预计总扣除费用约为16.5%-20%。