观点指数 | 杭州11月TOP10：万科三连跌缺席前十 卖地首破2000亿

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自6月份视点指数单月创下21030套的纪录以来，杭州楼市的新房成交量已连续5个月下降。随着冬季的临近，持续近半年的楼市热度也呈现降温趋势，市场回归理性。

据相关机构统计，11月份杭州共举办了37场发布会，其中包括8场全新发布会。尽管开盘价比10月份多了15英镑，但成交量仍有所下降。统计数据显示，11月份杭州共售出10610套新房，环比下降约10%，同比下降约3%，这是近4年来11月份最差的表现。

此外，商品房平均成交价格为25616元/平方米，比上个月略有下降。这是自今年3月以来，杭州商品房平均交易价格首次单月下跌。

土地方面，11月份杭州共出让23块土地，总出让面积91.47万平方米，主要集中在余杭、富阳、临安、建德郊区，仅有4块纯宅基地，3块位于建德市；主城区只有两块商业用地，土地供应持续萎缩。

现在市场很冷，房地产企业之间的竞争也没有变得沉闷，新的面孔不断闯入杭州销售前十名。10月份，招商局、九仓和万通匆忙将自己的名字留在名单上，而11月份，浙江广厦、中国企业、杭州新天地等区域性房地产企业充当了黑马。

绿城今年首次夺冠，但万科意外跌出前十名，荣鑫、龙湖、滨江表现稳定。

临近年底，房地产企业的销售也呈现出两种不同的趋势。提前完成年度业绩并逐渐放缓，而那些尚未完成目标的人正在迎头赶上，显示出在杭州销售名单上的存在感。

根据意见指数统计，11月份的房地产企业销售排名中，除绿城、融信、滨江、融创与10月份持平外，分别排名第一、第二、第四、第六，其他排名均有变化。四家房地产企业首次闯入前十名，其中包括杭州的两家本土企业浙江广厦和杭州新天地，以及来自上海的中国企业和绿地。

其中，浙江广厦广厦天都城11月份共销售526台，合同面积8.02万平方米，平均成交价格1.37万元/平方米，总成交金额近11亿元，成为余杭区单场销售冠军，帮助浙江广厦在11月份赢得杭州市销量前5名。

杭州新天地和中国企业分别拥有中国企业的新天地黄金时代和根山大厦，项目位于主城区。其中，黄金时间本月签约236套，均价3.03万元/平方米。该项目是杭州新天地集团公寓的开门红，于今年7月首次开盘，10月再次推出。

值得一提的是，中国企业的根山府项目是中国企业进入杭州的第一个项目。2009年，中国企业以每平方米18206元的底价赢得了张家坝地块，该项目直到2016年才进入销售阶段。11月份，根山县共售出99台，2017年项目销售额超过20亿元。

令市场惊讶的是，万科在11月份首次错过了前十名。根据民意指数的统计，从8月份开始，万科在杭州的销售逐渐放缓。尽管凭借其以往的优势，去年11月的总销售额仍位居第一，但与第二名绿城的差距正在缩小。

值得一提的是，11月底，万科在杭州发布了两个新产品名称，第一个进入了杭州东部。

近几个月来，绿城特别活跃。11月，绿城以28.6亿元的第一年首次夺冠，销售额同比增长近30%。绿城的实力离不开其明星项目刘阳县的热卖。根据视点指数，11月，刘阳县以17.02亿元的营业额在杭州的主要城市中赢得了房地产销售的第一名。此外，六安小峰获得6.7亿元，西溪世纪广场也售出100多套。

在土地方面，上月末，绿城以21亿元的价格收购了杭州富阳的两处宅基地后，再次补充了杭州的市场，15亿+25%的宅基地由绿城自行接管。

荣鑫此前一直位居榜单第六至第十位，近两个月也表现积极。在10月份第一次获得第二名之后，它成功地保持了第二名的位置，本月的销售额为21.2亿英镑。

在单场演出中，荣信杭州大厦、保利荣信大井、荣信保利创世纪和荣信旗下的荣信永兴资本继续热销，其中杭州大厦售出157套，赢得均价超过5万元的房屋销售冠军。

在第三季度推地浪潮进入第四季度后，杭州开始放慢推地速度。纵观全年，杭州的推土运动仍处于历史最高点。截至11月底，全市土地周转量已达2035亿元，首次突破2000亿元。

据统计，杭州前三季度土地成交额已达1781.32亿元，土地销售收入仅次于北京。10月和11月，杭州分别售出13宗和23宗土地，总成交额分别为117.03亿元和111.3亿元，均比上个月略有下降。

从区域来看，11月份，余杭、富阳、临安、建德等郊区推高了土地，主城等核心区域的供应量大幅减少。仅两次商业用地交易，总使用面积8.3万平方米，成交额7.77亿元，占全市总量的6.98%。

就地块的性质而言，11月份杭州售出的23块地块中，只有10块涉及宅基地，建筑面积为98.79万平方米(比10月份减少69.58万平方米)，占总建筑面积的63%。只有4个纯家庭，全部位于阜阳，余杭建德和临安郊区。居住用地总周转量达到77.1亿元，占全市总周转量的69.27%。

其中，象升和绿城获得了两个最受关注的房子。11月8日，绿城以15亿+25%的价格，经过29轮报价，获得余杭区宅基地，总转让面积6万平方米，底价1.67万元/平方米；11月30日，翔盛以17.62亿元赢得富阳商住区，底价为11000元/平方米。

从土地拍卖的结果来看，当地房地产企业收购土地的意愿尤为突出。由于主要城市等热门行业供应减少，外国房地产企业销售不多。此外，阜阳和余杭两区住宅小区的地价都超过了70%，这也反映出土地热正在向这些地区蔓延。

在商品房交易方面，11月份，杭州楼市的成交量和价格均出现下跌。

统计数据显示，11月份杭州共售出10610套新房，同比下降10%左右，同比下降3%，是近4年来11月份表现最差的一个月。此外，商品房平均交易价格为25616元/平方米，比上个月下降约3%，这是杭州市商品房平均交易价格自今年3月以来首次单月下降。

需求仍然是市场的主要力量。其中，余杭是目前需求量最大的地区，主要分布在兴桥、临平、崇贤和良渚，平均售价大多在2万元以下；萧山区的营业额主要分布在钱江世纪城和市北开发区。

虽然最近两个月的房地产市场有点低迷，但接下来的12月是杭州的传统销售月。据有关机构统计，今年12月份，预计恒城将有45处房产开业，其中25处为首次开业。此外，在这个新市场中，高端装修项目占据了很大的比重，这可能会在年底给杭州楼市带来不同的结局。