【商业大佬游学纪终回】 总有一千个理由难说再见

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你有一个想法，我有一个想法，我们互相交换想法，然后我们会同时有两个想法。这是英国剧作家兼评论家萧伯纳的一句名言。从不同的角度来看，这个问题比它本身要深刻得多。同样，总结和交流过去几天的考察也是我们提高业务积累的一种方式。

十一月二十日

预见香港证券交易所房地产的新特点和趋势

考察的第一站是香港证券交易所。这不仅是因为越来越多的内部基金正在走向南方，寻找机会，也是出于其他考虑。当我们抵达HKEx时，见证了香港32年金融状况的交易大厅已经关闭并重新装修。像HKEx的改造一样，房地产的功能变化也反映在历史的变迁中。在这个时候访问香港证券交易所是令人费解的兼容。

在交流会上，HKEx首席中国经济学家巴曙松详细分析了中国房地产市场的新特点和新趋势。在巴基斯坦首席执行官看来，中国房地产市场的增量时代还很遥远。具体来说，对房地产的需求正在放缓，供需正变得更加平衡。

在房地产市场市场化初期，中国的平均家庭数量约为0.7户；经过行业的整体努力，平均户数已经达到1.16-1.17，这意味着中国房地产市场总量已经大致平衡，但在区域内分布不均衡。因此，城市布局的选择也直接决定了项目的发展。

在巴曙松无私的分享下，预定的30分钟演讲时间不知不觉地延长了半个小时。同龄人互相认识真是太好了。在脱离了既定的工作环境后，商业地产的老板们也希望在观念的碰撞中有一个更加理性和富有成效的商业未来。

十一月二十一日

塔罗香格里拉与商业地产相遇

告别香港，我们的学徒和他的团队开始飞往新加坡，他们学习的下一站。从车上开始真正感受新加坡的魅力。从樟宜机场开车到香格里拉酒店，我见到了绿色的眼睛，有时是整齐的棕榈植物，有时是翠绿的热带花园，充满了绿色，没有冬天的阴冷。

到达新加坡香格里拉酒店后，这种感觉更加深刻和直接。作为世界上最好的酒店之一，新加坡香格里拉酒店位于乌节路，这是繁华商业区中一个独特的热带绿洲。酒店有15英亩的花园，隐藏在茂密的植被中，让学生在喧嚣中享受悠闲的氛围，在隐居中回归自然。

在几天的学习之旅中，每天早上，学徒都从这里开始参观和学习各种著名的企业。此外，从香格里拉到乌节路步行不到15分钟，乌节路是新加坡最繁华的商业区。这也是这次旅行的一个亮点，充分吸收你一天所学到的东西，一起探索实际项目，考察新加坡的资本和商业模式。

值得注意的是，2015年著名的Xi马辉面条展在香格里拉酒店举行。在考察结束时，为了突出封闭式沙龙的重要性和仪式感，我们把沙龙安排在了当年Xi马辉的达官贵人的大厅里。

十一月二十二日

资本与资本时代商业地产布局思维解读

新加坡的早晨空空气清新。一些学生6点起床，在果园路慢跑。8: 30，我们准时开车去了首都集团，开始了在新加坡的第一堂商务培训课。

作为亚洲知名的大型房地产集团，凯德置地在30多个国家和150多个城市拥有多元化的业务，包括商业综合体、购物中心、服务公寓、办公楼和其他商业地产。中国是凯德集团的核心市场。截至目前，凯德置地在中国52个城市开展业务，建筑面积2200万平方米，包括8个莱佛士商业中心、69个购物中心和12个主要在中国的房地产投资信托基金和私募股权基金。

凯德置地(CapitaLand China)首席执行官罗振宇表示，由于政策调控因素，目前商业地产市场供过于求，需求普遍下降，整体市场趋冷。为了提高商业地产的价值，有必要运用金融手段使商业地产实现资产增值和资本回报，回归核心价值。

然而，虽然金融化是实现房地产价值核心的重要手段和工具，但前提是商业房地产开发商必须拥有高质量的具有增值潜力和深度运作的资产。因此，有必要改变现有的观念和角色，深刻认识到商业地产开发商不仅仅是传统的开发商，也是服务提供商和运营商，以不同的形式为客户提供各种高质量的增值服务，如创造一个基于场景的体验消费环境，以不同的形式带来更有效的互动。

分享会结束后，我们在首都总部52层的中国俱乐部吃了午饭。午餐期间，学生们有强烈的求知欲。他们与凯德置地中国首席企业服务官兼华北地区总经理罗振宇先生和陈培金先生交换了意见。新加坡的reits模式适合中国的发展吗？未来最流行的商业地产形式是什么？食物在眼前，思想在碰撞。在两者的刺激下，我们的首都之旅更加充实。

随后，下午，在凯德员工的带领下，学生们继续参观富南，一个值得期待的体验式城市更新商业项目，新加坡引以为豪的HDB公寓，以及上下两层具有不同消费取向的爱永吴洁购物中心。这三个项目各有特点，代表了新加坡现在和将来对商业项目的探索。他们还展示了HDB如何为大多数新加坡人解决拥有住房的梦想。

十一月二十三日

资本刺激商业地产

亚腾资产

作为新加坡第四大房地产信托基金，亚腾资产的总资产估值从22亿新加坡元增至95亿新加坡元，在内地管理的项目资产超过350亿元。无论是新加坡本地企业还是中国企业，亚腾资产都是值得一游的地方。

9: 00刚过，亚腾资产副总裁、ara私募股权基金总裁黄，亚腾(新达城)管理有限公司总裁陈，亚腾资产中国区总裁兼集团业务总监卢志伟等。，已经在等待视点学生的到来。

分享会上，吕志伟向我们展示了亚腾资产在商业地产领域的法宝。在2007年成为新加坡交易所第一家上市的房地产基金管理公司后，亚腾资产充分利用其资金实力为商业地产增光添彩。亚腾资产的商业地产开发思路是通过基金平台筹集资金，开发新的平台实现增长，利用积极的资产管理实现项目增值。

其房地产管理部门已成功完成了2200万平方英尺的不同国家的房地产和资产类别的资产增值工作。目前，亚太房地产管理项目中有多达97项亚腾资产，资产组合约5500万平方英尺，包括办公、购物中心、物流等资产类别。其中，中国占35%，中国大陆四个城市共启动和管理100万平方米的商业地产项目。

随着亚腾资产的私有化，未来亚腾将与其股东AVIC信托建立人民币基金平台，共同发展中国私募股权基金和资产证券化业务。

星展银行

下午，学徒们来到新加坡最大的本地金融机构星展银行(DBS Bank)的总部，与最高管理层分享。星展银行资本市场部董事总经理吴先碧作了深度演讲，向学员们全面分析了新加坡的住房市场，并解释了星展银行可以为内地企业提供的各种帮助。吴先生演讲结束后，同学们与他和星展银行资本市场部副总裁孔静进行了充分的交流。半天的分享让学生对新加坡reits及其对中国企业和项目的可操作性有更深的理解。

晚上，新加坡河是如此迷人。乘坐小型摩托艇，穿过大桥口、圣安德烈教堂、滨海艺术中心(榴莲)、金沙酒店和滨海湾金沙艺术科学博物馆。沿海的每一栋建筑都有不同的美，这不仅承载了完全不同的商业形式，也一直展示着新加坡填海模式的成功。

巡游结束后，学生们在凯拉码头漫步。它曾被用作卸货的小码头，经过开发后已成为新加坡市区最著名的购物、餐饮和娱乐天堂。原来的60个仓库和商店已经发展成200个商店、餐馆、酒吧和娱乐场所。

我们跟着夜色去了宝藏海鲜餐厅吃饭。作为国宝老字号的新加坡美食品牌，宝海鲜的存在更像是城市的象征之一，成为出牌的目标。要吃饭，你需要至少提前一个月预订一张桌子，否则很难找到。从宝海鲜酒家的窗口望出去，新加坡河的风情在夜晚和波光粼粼的灯光下是美丽的。在学生们的感恩节问候中，为期一天的学习之旅在这个宁静美丽的夜晚结束了。

十一月二十四日

枫树诠释了房地产复兴的非凡故事

就行业而言，新加坡的商业地产有太多引人注目的地方。这种鲜明的表现不仅体现在四大商业集中区，即果园路、滨海湾、海港区和唐人街在短短40年的沉淀中，也体现在新加坡自成一体的商业地产逻辑中。

在新加坡考察的最后一站，我们选择了这样一个企业——枫树集团。整合资本管理者、开发商和投资者三重身份是枫树发展商业地产的独特方式。

截至2017年3月31日，枫树集团管理的资产达到395亿新元，合同金额为1948亿元人民币。它拥有四家在新加坡上市的房地产投资信托公司和六家私人房地产基金，其资产组合覆盖12个经济体，包括中国、香港和美国。

枫树集团拥有强大的房地产开发实力和复兴的商业项目，如新加坡海港区和亚历山大区。我们对丰树集团所在的亚历山大港的访问是复兴项目之一。

枫树中国首席执行官吴、枫树集团公司事务总监兼总法律顾问文光荣与学员们分享了半天，并结合振兴亚历山大区的案例，与学员们分享了工业园区的运营诀窍。

在翻修之前，整个亚历山大区是一个配送公园仓库，净租赁面积只有118，900平方米，入住率为41%；改造后，枫树保留了原有的港口建筑，将亚历山大分为枫树商业城、枫树商业城二期和亚历山大零售中心。目前，入住率达到99%，吸引了德国的谷歌、三星、思爱普等知名企业入驻。

从枫树商业城出发，我们将参观枫树集团的零售项目“活力”，它也是新加坡最大的购物中心。在这里，海港城地铁站直接通向地下二层，到圣淘沙的捷运也从这里开始，两条主要的交通路线，带来了巨大的客流。

最初，学生们被允许在周六上午自由休息，但刘泰格先生承诺在24日下午给每个人上课。勤奋的学生自然不会错过任何学习的机会。在9点之前，学生们已经在座位上打开了他们的笔记本。当这位79岁的老人走进教室时，所有的学生都站起来鼓掌。

刘泰戈先生被公认为规划领域的领军人物。他曾是新加坡房屋发展局局长兼总建筑师，新加坡城市更新局局长兼总规划师。他的规划蓝图带领新加坡逐步实现了居者有其屋和花园城市的目标。

在刘先生看来，规划是城市组成部分的叠加。它们需要依次组装城市结构、历史文化、自然资源、交通框架、基础设施和配套设施等组成部分，每一个环节都不容忽视。在正确的地方填写正确的内容，并控制一定的比例和数量。

城市是一个长期而完整的结构。许多小系统被集成到一个大系统中，这个大系统像鸟一样美丽。这位老先生进一步告诉学徒，如果各种各样的小计划拼凑起来，就像50只火鸡。

无论是商业还是住宅，都有必要将分析的文本和数据转化为系统的、实用的、美观的、宜居的可持续发展的空房间。

至于用科学技术赋予计划以生命，他认为科学技术手段相当于计划的补药，但这种补药应该以适当的计划为基础。如果规划和设计不合理，就没有补救办法。好的设计是第一位的，技术和创新是辅助的。刘老先生认为，规划应该找出根本原因，而不是表象，分清轻重缓急，解决根本问题。此外，有必要尊重长期和精确的规划，否则，情况会越来越糟。

学生的经历，总结他们的成就，展望未来

11月25日晚，本次考察的闭馆沙龙如期在新加坡香格里拉政治厅举行。7天6夜，3000多公里，从南方到香港，然后到新加坡。一张照片，一个又一个精彩的时刻，实际上是由我们的相机记录的，这是非常难忘的。随着短片相册的播出，2017学季学徒计划商业训练营香港新加坡站正式迎来了降水时刻。

在疲惫和充实的挑战中，每个学生都全面梳理和总结了课程。当晚，我们还邀请了新加坡akda设计办公室主任徐成春和新加坡泰鸿资本董事总经理陈志豪参加交流。

宝龙地产总裁许表示，商业地产已经变轻，这并不意味着它是轻资产，而是reits的自由化。此外，线下商业地产需要在线整合，以便新业务、新零售和新技术能够全面发展。在商业地产从增量到存量的发展过程中，商业地产开发商也有必要更加关注更新和发展的商机。

越秀地产基金资产管理部总经理曲海静认为，进入新加坡最大的两个商业开发商和运营商——凯德置地(CapitaLand)和枫树(Foxu)，以不同的战略定位和不同的业务发展理念，理清资本管理、资产管理、运营管理和项目关系的概念，并通过预算指标和业务标准来实施，具有很强的现实指导意义。

吴昊中国首席执行官董向东表示，大多数学生印象最深。新加坡的商业地产项目更多的是关于如何长期管理好房产，充分发挥空土地的最大价值，以及双赢的态度。国内商业地产开发商有更多的个人思考。从政府、企业和客户的角度来看，国内企业有必要学习如何提升空的业务量，提升业务格式和服务水平，实现多赢。

东莞天安数码城副总经理周延庆认为，改变永远不会改变。尤其是在这次商业研究中，每个人都发现了现代消费模式和习惯的巨大变化，但我认为最大的变化是消费意识和消费观念的变化。

海城集团董事长李海认为:大陆向新加坡学习最重要的是如何适当降低速度，让产品真正好起来。新加坡的土地非常宝贵，中国的土地也非常宝贵。有一些方法可以降低速度，但是施工不能太快。新加坡的历史较短，但新加坡的建筑被认为是长期的。

久益城高级副总裁赵晓平表示，新加波已经实现了投资、融资、管理和撤退，而国内开发商却并不轻松。因此，有必要加强联盟向前推进，包括给专业人士提供专业的东西。

爱普地产总经理李向东认为，这次我们在新加坡可以学到的是他们基于一个社区和一个群体的设计理念，这对我们在中国做事情是有帮助的。这一次，面对新加坡优秀的商业机构，特别是与许多优秀设计师的交流和接触，受益匪浅。我也希望有合作，我可以在合作的过程中继续学习，这可能会导致更快的成长。

中国住房协会商务旅游房地产专业委员会秘书长蔡云总结说，新加坡企业高度细致的精神创造了高度专业化的成果。通过这项研究，我们从他们身上学到了什么？是专业的、严肃的，也是他们做事和做人的态度。

最后，沙龙主持的李振伟对这次考察作了全面总结，概括为专业性和严肃性三个方面:

首先，该组织是专业和严肃的。在中国读专业不容易，但认真起来就更难了；

第二，企业和企业的发言人都是专业和严肃的；

第三，参与者非常专业和严肃。

26日

再见，新加坡；再见，樟宜机场

走进t4航站楼，每个人都觉得樟宜机场的t4航站楼无疑是这次学习之旅的完美终点。它刷新了传统机场的视觉冲击和感官体验。作为一个非常美丽的商业景观，绝对优质的设计和价值，加上充分的自助过程，再次向世界展示新加坡人的精致、创新和管理现代化。