没买房的不用慌 未来3年再不用担心房价暴涨

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我很久没见你了，我很想你。

不用我的朋友们说，我能猜出人们现在最关心的是什么。

所以今天让我们简单谈谈下面的话题。

1

会后房价会上涨吗？

这个问题，如果你深入研究，实际上可以扩展到:

未来几年，房价会在15年和16年内快速上涨吗？

如果你只在不久的将来买房子，有没有可能在短期内升值50%，甚至在2-3年内升值一倍？

这非常困难。我希望我的朋友们不要对近年来的房价抱有太多幻想。

未来三年，也就是2020年之前，房地产市场不会像2015年那样再次出现。

有必要知道，这一轮15年来的房价上涨是由于在正确的时间正确的地点和三位一体的结合，创造了一个牛市，并持续到今天，这种外部条件不会轻易在未来几年再次发生。

(2020年是一个非常重要的时间点，我们将在以后的文章中给出详细的答案)

2

本轮房价上涨的奥秘

让我们先来看看15-16年内价格上涨的三个主要原因:

1.货币继续宽松，甚至超卖

2010年至2016年，m 2增速保持在11%以上。即使在过去的15年和16年里，在国内生产总值增长继续放缓的前提下，m2也出现了反向增长。宽松的货币政策已经成为本轮房价上涨的主要原因之一。

2.外汇突然下跌，房地产变成了一个宏观调控工具，就像一个资本水库。

中国的外汇储备在过去的几十年里一直在稳步增长，直到2014年7月，当它们第一次突然连续下跌时，这是一个非常关键的时刻！

为了保持外汇，留住资本，防止大量资本外逃，2014年8月，房地产市场被命令开始冷启动。

8月2日，合肥取消了限购。

8月4日，太原取消了限购。

8月9日，郑州取消了限购。

8月11日，昆明取消了限购。

8月16日，哈尔滨取消了限购。

8月29日，杭州取消了限购。

8月30日，无锡取消了限购。

8月底之后，在最初发布限购令的46个城市中，有35个取消了限购令。

那时，也许每个人都想知道，为什么当时要取消限购，要启动楼市。如果我们现在看它，可以说它一目了然。

外汇储备的下降是由于启动房地产市场是结果。推高房价只是吸引资本的一种快速方式。解除限购、降息、降低标准、首付20%、利率30%都是尽快启动楼市的花招，不是楼市上升的最根本原因，只是表象。

此外，在外汇下跌的第二个月，购买限制立即取消，房地产市场开始，这肯定是有远见的。

因为房地产市场不可能一夜之间启动，它需要先解冻，然后升温。因此，2015年，央行五次下调基准利率，最终点燃了房地产市场的热度。

3月16日，当房地产市场全面上涨，大量资金流入房地产市场时，外汇储备的下降趋势逐渐放缓，持续了一年半的下降趋势最终得到有效控制。

然而，在这短短的一年半时间里，原本4万亿美元的外汇储备已经逐渐接近3万亿的红线，减少了近1万亿。

如果我们在8月14日对是否取消限购犹豫不决，半年后楼市就会启动，后果不堪设想！

启动房地产市场和保持外汇是过去15年房地产市场崛起的两个主要原因。

3.舍改革的货币化；缩减储量

自2004年以来，工棚改革一直在进行，但在2014年之前，工棚改革主要是以实物形式进行，辅以货币安置，其中大部分只提供住房，约20%提供资金。

然而，自2015年以来，棚改进入了一个关键阶段，货币化安置的比例迅速上升，从29.9%上升到48.5%，相当于拆迁改造的一半被直接打折，给你钱买自己的房子。(事实上，如果你仔细想想，外汇保护的阴影依然存在)

在这种背景下，购房的资金需求迅速扩大，供大于求的市场形势推动了房价的快速上涨。

另一方面，由于基本的去库存政策的存在，为期16年的国庆限购并没有对三、四线城市造成太大的控制，而是成为了一项长期的城市管理制度，让三、四线城市有机会借房价上涨之机快速去库存。

因此，这场始于15年的牛市之所以能够持续到今天，很大程度上是因为去库存化的存在，这也使得几乎所有三、四线及以上的城市都能享受到红利。

这是15年来房地产市场崛起的第三个主要原因。

正是这三个原因的结合使得这一轮市场疯狂。

然而，这三个曾经引发房地产市场的因素都不复存在了。

3

房地产市场已经筋疲力尽，不可能出现大幅上涨

我们根据以上三个要素逐一审视当前的形势。

1.货币政策持续收紧

8月17日，m2增速首次突破9%的下限，创下历史新低。

2017年9月，中国首笔住房贷款利率连续9年上涨。

在533家银行中，485家不再提供优惠利率，占91.0%。

甚至有36家银行分行因额度等原因暂停接受按揭业务。

此外，在北京的一些银行，如果有未偿还的消费贷款或信用贷款，它将直接影响

您的按揭贷款审批金额将不会通过审批！

消费贷款和信贷贷款都经过严格审查，它们与买房完全挂钩，这在过去是闻所未闻的。

在这种持续收紧的货币信贷政策下，对楼市来说，无疑是一种利润空。

2.外汇存起来后，房地产市场将受到更严格的控制

自2016年3月以来，外汇储备下降速度开始放缓。

2016年10月，随着外汇管制的进一步深化，外汇储备甚至大幅增加。

2017年7月1日，最严格的外汇管制开始实施，基本保证了3万亿红线以上外汇储备的稳定。

在这个过程中，房地产已经完成了它的使命。作为宏观调控工具，它表现得非常好。

然而，虽然3万亿红线已经被挽救，资金的过度涌入也增加了房地产市场的风险，所以监管将继续收紧在未来，是不可能放松的。

有这么大的资金储备，很难储存水。一旦一个洞被打开，影响将是巨大的，想想都很可怕。因此，短期内不太可能取消限购，即使是为了锁定流动性，也将继续深化调控政策。

例如，销售限制是锁定交易的一个很好的技巧。

3.棚改和去库存已经进入后期阶段

根据官方数据，18-20年是棚改的最后阶段，推进速度将适当降低，年建设量不会像16或17年那么大。

此外，目前棚改的对象主要集中在三、四线城市，对已经停滞的一、二线城市没有太大的升温效应，而只是对去库存化即将结束的三、四线城市。

至于三、四线城市，它们各自独立，不受限制，好日子不会太长。

数据显示，11个主要三线城市的去化学周期平均下降了一半，并保持在10个月以内，这已经在合理的库存范围内。

对于这些基本上没有高库存的三、四线城市来说，他们在享受到房价上涨的红利后，将加入限购和贷款的行列。最明显的迹象是，从9月22日的新一轮调控开始，限购已经蔓延到了三四线。

这一轮三线和四线热潮更像是一次性销售。我想知道是否有人想过库存完成后会是什么样子。

最初没人买的开发商的房子，通过去库存化逐渐落到了消费者手中。未来呢？

下一波要接管的人在哪里？我们应该知道，即使有下一波去库存化，优先考虑的是开发商的增量房，没有人关心你手里的二手房。

这三个因素，最重要的因素，点燃了房地产市场的热度，只剩下最后一个与一些余热。我们应该依靠什么来推动未来几年房价的快速上涨？

当然，房价没有快速上涨并不意味着房价是横向的或下跌的，而是应该在特定的城市进行分析。由于大量人口的涌入和国内生产总值的不断增长，一些潜在的城市仍将获得巨大的投资潜力。

4

未来3年买房的最佳时机

在18年的后半期

根据通策研究所的数据，未来三年在核心一、二线城市买房的最佳时间将是18年后半期，届时将迎来整体房价最低的时期。

下面我把数据放上去，朋友们可以参考一下。

1.未来1-2年市场周转区域趋势预测

(单击查看更大的图像)

2.未来1-2年市场平均交易价格趋势预测

(以上数据均来自同一政策研究所)

从这一预测可以看出，根据周期理论，17年后半期至18年后半期属于房地产市场的下行周期，出售资产有可能引发风险，因此不可能放松监管。

根据这份报告的预测，对于大多数核心城市来说，18年后半段实际上比现在更适合买房。