观点人物 | 郁亮印象

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走廊尽头角落的宴会厅里，绿色的大屏幕上，红色的鲜花盛开，映衬出中央万科媒体交流大会的几个白色大字。

在这里，万科高级副总裁、上海地区总部首席执行官、上海公司总经理张海以成长动力为主题，诠释了热带雨林等上海地区的多元化发展；万科高级副总裁、李因集团董事长兼总裁丁立业从发展的角度探讨商业地产运营的变革与创新。

但可能没人忘记，两个多月前，这家领先的房地产企业还在高喊要生存、要融合、要专注，所有没有实现6300亿元支付的企业都可能被暂停

信号并不乐观，市场正在等待一份声明或一种安慰药。

11月30日，于亮出现了。

他看起来很放松。一开始，他幽默地在现场迎接了200多名媒体人士，感叹抚仙湖舒适的阳光和空的天然气，并在现场出售房子。我们有集体购买安排。

然而，当她停止说话时，于亮却非常坦率，现在的生活真的很艰难。他似乎准备为最近的一系列声明供出供词。

第一:生活

处于公众舆论中心的万科确实很艰难。

两个多月前，万科集团秋季例会的一张照片在朋友圈里放映，生活成了万科的标签。

作为领先的房地产企业，万科对市场的判断一直是许多房地产企业学习的方向。2008年，在金融危机下，王石率先喊出了房地产市场的拐点，各种改革和推广手段频频出现。第二年，万科成为国内首家销售额超过1000亿元的房地产企业。

2012年，于亮提出，人人弯腰淘金的时代已经结束，房地产业进入了白银时代。根据这一判断，万科开始转型为城市配套服务提供商，顺便提一下，其他房地产企业也在转型过程中。

然而，这一次，在去杠杆化和紧融资的背景下，房地产企业已经害怕了。如今，万科已经打碎了最后一层足够的纸，行业的悲观情绪被三个红色的字赤裸裸地呈现出来。

于亮有点无奈:这本来是一件内部的事情，但是不小心泄露到网上，引起了广泛的关注，引起了很大的麻烦，所以万科解雇了三名员工。

他强调，万科永远是一个有强烈忧患意识的公司，我们只是想让自己不舒服，而不是让别人不舒服。

然而，于亮否认外界会与万科最近的土地收购相关联。万科疯狂征地了吗？我要求每个人都做数学。他问，要维持万科目前的规模，需要多少土地？销售额达到6000亿元后，需要多少相应的土地投资？这与生活与否无关。

二:6300亿回报

与生存有关的是6300亿元的目标。

在9月份的秋季例会上，于亮强调，6300亿的回报目标是所有企业的起点、基础和保证。如果6300亿美元的回报目标没有实现，我们所有的业务都可以停止。

强调销售回报的不仅仅是万科。随着国内融资渠道的收紧和房企偿债高峰期的到来，房企的重心已经从外部融资转向内部造血。过去，只有少数房地产企业关注销售利润率，越来越多的房地产企业开始关注销售利润率。

此前，阳光城执行董事朱荣斌在接受媒体采访时表示，现金流仍是目前最受关注的问题，有必要提高支付率，降低负债率。业内许多人也指出，许多房地产企业开始把征收率作为主要考核指标。

万科一直注重现金流，其口中的付款未完成一半的说法，无异于向业内同行敲响了警钟。

于亮需要消除外界的疑虑。因此，当被问及交流会议的进展时，他轻松地开玩笑说。还有32天，今年完成6300亿元的支付不是什么大问题。

他指出，万科重视现金流的做法已经落实。虽然它放松了一会儿，但它回来了，并赶上了。同时，以万科的执行能力，完成付款不是什么大问题。

最后，他建议大家不要太擅长数学，6000亿和6300亿之间没有太大的区别。

三:万村计划

更大的问题可能是万科的城中村改造计划。

这项名为“万村复兴”的计划是万科在深圳推出的创新业务之一。去年推出时，受到了市场的热烈欢迎，就连已经宣布退休的万科创始人王石也对它寄予厚望，认为这种微观转型是改变城市乡村肮脏面貌的新途径。

但是新的问题也出现了。在公众舆论的眼中，包括万村计划在内的各种城中村改造成为租金上涨的罪魁祸首，并于11月份出台。由于项目进度滞后，产量逐渐下降，万村计划全年暂停签署新项目。深圳万科随后澄清，相关工作进展正常。

于亮承认，城中村改造比想象的要困难得多，目前还没有发现造公寓赚钱，但大家对此事的指责都和卖房一样。他哀叹做好事不容易。

虽然不容易，万科不打算放弃长期租赁公寓市场。万科现在非常谨慎，一直在探索可持续发展模式。于亮表示，今后将大力发展租赁住房，但如何发展租赁住房以及发展什么样的租赁住房仍在考虑之中。

第四:冲破黑暗

南部地区可以说是万科的先锋。

于亮在秋季例会上指出，目前南方地区的还钱压力很大。首先，市场和行业的变化可以提前感受到，其次，该地区的新业务发展领先于集团。

也就是说，在这次会议上，于亮指出，万科需要汇聚和聚焦，以生存为最终目标。

今天的结果如何？于亮没有回答。他说，他只是在问，张海和其他人应该回答如何集中注意力。

张海解释说，收敛不是收缩。在过去，所有的人都从事商业和办公室工作，但现在我们应该考虑什么样的业务和做什么样的办公室工作。我们需要做的是一个更详细和以客户为导向的焦点，这实质上是为了加强业务。

于亮接过话筒，补充道，万科正在打造一个矢量型组织，它应该在战略、业务和价值观上保持一致。如果这样一个大组织的方向不一致，它一定是混乱的，而且越难，就越麻烦。最好不要用力。

《侏罗纪公园》中有一句台词:生命总会找到自己的出路。万科也是如此。于亮说，即使明天是最后一天，万科也希望冲破黑暗，去黎明明。