人口再分布与住房市场再平衡 

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编者按:“租购并举”是解决我国城市住房问题的一项重要政策。文章认为，随着城市圈时代的到来，人口的动态分布必然会给房地产市场带来新的挑战，房地产政策应对这一变化要有前瞻性。

从根本上说，城市人口的总量和分布决定了住房需求的总量和结构。一个有效的房地产政策框架从表面上回应住房需求，从本质上回应人口分布规律。只有顺应人口的基本趋势，我们才能制定和实施适当的政策。

回顾改革开放40年，中国经历了人类历史上前所未有的城市化浪潮，以极快的速度完成了6亿人口的城市化进程。城镇人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增加到2016年的36.6平方米。展望未来，中国的城市化正在翻开新的篇章，以城市为中心的模式正在向以城市圈为中心的模式转变。这种变化不仅会改变空的人口分布结构，还会改变住房市场的供求结构，并且不可避免地要求房地产政策根据情况而改变。

城市化的压力巨浪不断聚集

中国自1978年以来的城市化和由此产生的住房压力是前所未有的，这是其他国家无法比拟的:

大规模——在过去的40年里，中国的城市人口增加了6.4亿，相当于现在的五个日本和两个美国。

速度快——城市化时间高度压缩。美国的城市化率从10%上升到50%需要大约80年的时间，而中国只需要一半的时间。直到1980年，中国的城市化率一直保持在10%左右，所以实际上只用了30年就达到了50%。

高度集中——新增城市人口集中在几个沿海大城市，北京和上海的人口已经超过欧美城市。深圳的人口仅用了20年就从33万增加到1000多万。

这一城市化浪潮使大量人口迅速从农村转移到城市，从农业转移到工业，这叠加了中国加入全球贸易网络的巨大影响，其结果将不可避免地是生产力的迅速提高和国民收入的全面增加。2016年，中国国内生产总值占全球总量的15%。而人均收入迅速向发达国家靠拢。目前，中国的人均国内生产总值已经达到世界的80%，美国的14%。

收入增长最快的一定是那些吸引了大量移民的城市和省份，特别是中国的沿海城市和一些核心城市。根据第六次人口普查的数据，中国80%的外来人口集中在50个城市，包括上海、深圳、北京和广州。

巨大的城市人口增长、快速的收入增长以及人口和收入在城市地理上的高度集中给住房市场带来了巨大的压力——大量的需求在少数城市得到释放，由此产生的供给压力和房价压力可想而知。

住房条件显著改善

在上述城市化背景和真实的住房压力下，中国用了20年时间推动住房市场发生重大变化。

首先，1998年房改后，中国开始了大规模的房地产建设浪潮。1000人的数量从1998年的1.5台开始，到2010年达到12台的高峰，并在很长一段时间内保持在较高水平；建筑或竣工面积与存量住房面积的比率平均约为6%，而发达国家不到3%；在过去的20年里，住房投资在固定资产投资总额中所占的比例平均约为20%。

第二，城市生活条件发生了显著变化。快速发展投资带来了居民住房条件的改善。中国城镇人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增加到2016年的36.6平方米，接近日本水平，与发达国家持平。从一线城市来看，在过去的40年里，北京的人均建筑面积从4.5平方米增加到32平方米，增长了7倍。

第三，商品房率超过90%，成套住房率大幅上升。这意味着市场化的住房供给占据了绝对的比重，住房市场化改革的目标已经实现。成套率的上升极大地改善了居住条件，不仅住房面积有所改善，而且居住设施也有所改善，不仅“有所居住”，而且“居住好”。

第四，每户住房数量超过1套，中国城市家庭总体上告别了住房短缺。截至2016年底，城镇居民家庭人均住房数量约为1.1套，住房总量问题基本解决，住房消费进入升级新阶段。下一阶段的新目标是“一人一室”和“一人一厅”。

第五，在解决住房总量矛盾的同时，住房基本上是负担得起的，也避免了发达国家反复出现的住房泡沫和经济危机。

从现实来看，我国一些城市的房价确实已经比较高，超过了收入水平和租金水平的长期趋势，甚至出现了泡沫的趋势或事实。然而，总的来说，中国大部分城市的房价基本上处于一个相对合理的水平，高于全国平均水平的城市平均房价不到20%。更重要的是，美国和日本都因房地产泡沫引发了局部乃至全球金融危机。学术研究表明，当高房价和高杠杆率同时出现时，此类危机的概率将显著增加，危机的潜在影响将更大。到目前为止，一定程度的监管和去杠杆化的宏观金融环境将有助于中国避免这一问题。

城市圈的时代即将到来

中国的人口分布格局将随着城市圈时代的到来而调整，这将进一步重塑中国房地产市场的未来格局。

首先，中心城市的人口密度已经下降。中心城市人口密度下降是国际大都市共同经历的事实，也是城市化的基本规律。其背后的驱动力是:一是中心城市自身的地理扩张，从单中心向多中心发展，导致人口密度下降；第二，人口从中心城市向周边城市迁移。

第二，城市圈的兴起。城市圈人口集中是城市化的升级阶段。特别需要指出的是，城市圈并不意味着城市的无限扩张和扩张。城市圈的核心是在更大的地理范围内构建更广泛的城市网络效应。

虽然中心城市的人口密度正在下降，但从整体上看，城市圈必然意味着人口的再集中，城市圈的人口密度必然会上升。从国际经验来看，日本经历了一个非常紧凑的城市圈发展，而美国经历了一个相对分散的城市圈发展，但它们都是一个人口集中的过程，但集中的程度不同，其背后的差异主要取决于交通、土地开发限制和地理限制等因素。学术研究表明，较高的城市密度通常意味着较少的环境压力，而高密度不一定会导致高房价和交通拥堵。总之，无论是城市化进程还是城市圈的进程，都需要在一定密度的前提下实现人口的持续集中。

第三，当都市区发展到一定程度，中心城市人口减少到一定程度时，人口就会回到中心城市。这个过程已经出现在东京和纽约。通常，核心城市的中心往往是网络效率最强的地方，这不仅意味着更多的就业机会，而且意味着更开放和包容的文化氛围，这将带来人口的“反向”流动。

第四，中心城市的“就业-住房平衡”最终将得到缓解。一个具体的衡量标准是夜间人口与白天人口的比率，在东京的核心地区，这一比率已经连续十年持续上升，现在已经超过85%。这种现象可能会在未来的某个时候出现在中国的核心城市。

新的住房供应体系

随着城市圈时代的到来，人口的动态分布必然会给房地产市场带来新的挑战，房地产政策应对这一变化要有前瞻性。

首先，应建立灵活的住房供应体系。

大量的实证研究和国际经验表明，房价上涨的根本原因不仅在于供给不足，还在于供给弹性不足。在城市人口快速增长阶段，住房总量不足，供应的主体是新房。新房的供应往往取决于土地供应量、土地开发和投资的周期，供应弹性很小，供应时滞很长。相对而言，需求弹性要大得多。面对许多预期的变化，如收入和政策，需求可能会迅速释放。在这种反差下，缺乏弹性的供给无法应对需求的增长，这将不可避免地导致房价的压力。

在城市圈发展阶段，住房需求仍将保持基本数量。从美国的角度来看，在其郊区化时代，新建住房的数量保持在每年150万至200万套的水平。为了避免房价的过度上涨，有必要增加住房供给的弹性:一是顺应人口趋势，提高前瞻性的土地供给；第二，新房、二手房和租房是“三管齐下”，三个市场共同解决问题。

第二，实施更具包容性的住房政策，明确将2亿多流动人口纳入住房政策框架。目前，经济适用房主要偏向于当地居民或合格的特定人才，大量流动人口没有被覆盖，这一群体的住房需求没有得到相应的照顾。在城市圈发展的新阶段，这些人可能会流出中心城市，但他们大多数不会直接回到农村，而是跟随产业转移到周边城市或其他城市。在某种程度上，“居住和生活”主要是指这部分人口的问题。

第三，租购并举。中国租赁市场在解决居民住房需求方面的作用仍然很弱。在租赁领域，大城市市场供给不足，机构租赁不成熟。租购并举，核心在于“兼并”，80%以上的出租房应该来自私人市场。要打通买卖市场和租赁市场的关系，就要合理地满足居民对改良型二手房的正常需求，只有这样才能保证出租屋。

第四，同等重视二手房市场。未来，周边城市将主要供应新房，而中心城市将主要供应二手房。在多渠道供应体系中，二手房作为一个重要的供应渠道不可忽视。

第五，建立可再生能源系统。中心城市的住房年限和设施相对较旧，这使得越来越难以满足居民对更好生活的需求。中心城市的“老房子”应该回收利用。