莱蒙国际黄俊康：商业地产未来10年将很艰难

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商业地产在中国正经历着前所未有的野蛮增长。据统计，2011年全球在建购物中心有2960万平方米，其中50%在中国。目前，仅天津在建的16个项目总面积就达245万平方米，超过了除巴黎和莫斯科之外的任何一个欧洲城市现有购物中心的总面积。 “近年来，由于对住宅房地产的管制和地方政府对所谓政治成就的追求，商业房地产严重供过于求。”莱蒙国际(Lemmon International)董事长黄最近在中欧国际工商学院(China Europe International Business School)的一个论坛上表示，购物中心仓促采取大规模行动的问题逐渐暴露出来:购物中心同质化程度很高，80%以上的商家都有相同的组合。与此同时，还有更多未完工或半死不活的购物中心，尤其是在二线和三线城市的新开发区域。 高纬地产中国零售房地产服务部执行董事詹姆斯·霍基(james hawkey)也持类似观点:一些城市供过于求，这与地方政府以优惠投资条件吸引商业地产项目的不当规划有关。泡沫的出现也给一些商业房地产开发商带来了前所未有的风险。 “租房越来越难了。商人的谈判能力增强了，装修补贴也高了。近五年来，一线品牌的装修补贴从2万元/m2增加到5万元/m2以上，单个一线品牌的补贴金额为10万元/m2。然而，商人支付的租金越来越低。例如，对于一个国际快速发展的时尚品牌来说，租金已经从五年前的“底价+12%的佣金+管理费”变成了“租金+5.5% ~ 6%的纯扣分”。黄说，开发商的投资回收期越来越长，最近已上升到10多年甚至更长。他认为未来10年商业地产将非常困难，供大于求。10年后，随着中国人均国内生产总值和收入的增长，届时可能会实现平衡。 为了度过即将到来的商业地产危机，黄表示，开发商应该花更多的时间和精力培育商业项目。“一个购物中心最早需要三年时间才能成功，一些糟糕的地方可能在七八年内见不到阳光。在这种情况下，必须有充足的现金流、长期的市场培育、品牌店的组合和补贴，以及非常好的融资渠道。”黄说，“所以我们希望尽快推出一些房地产金融产品。否则，中国房地产尤其是商业房地产面临的危机将是巨大的。” 商业地产的危机不仅仅是疯狂建设造成的供过于求，还面临着电子商务的冲击。“接下来，我们要面对更多的体验式消费的东西，但是体验式消费的商店还有另外一个问题:一般的租金水平不高。租金最高的是服装店和手袋店，因此需要很好地整合和培育自己的商业品牌资源，形成特色。”黄对说道。 “还有一个非常重要的经验，那就是无论有多么困难和困难，都有必要建立自己的商业运营管理团队。没有这个商业运营管理团队，你不应该想做商业地产。”黄认为:“我认为，在未来的十年里，只有少数强大的商业地产开发商能够耐得住寂寞，熬过严冬，看到曙光。”