陈小平：调控推动房企转型

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中南控股集团(000961.sz)常务副总经理、中南房地产集团总经理陈晓萍表示，中南集团愿抓住调控带来的机遇，酝酿转型。“房地产调控后，销售规模、价格等方面受到抑制，但当大环境发生变化时，房地产的发展环境将变得适度宽容，实施手段将略有弹性。”陈晓萍说，像家电行业一样，它经历了一个繁荣和过热的状态。当消费需求发生变化时，整个行业将面临转型的压力，而房地产行业肯定会走到这一步，从简单粗放的规模到产品质量的提高。"宏观调控使行业转型提前到来，甚至更加残酷."

作为一家房地产公司，面对监管和控制，在微观层面能做些什么？陈晓萍用一个寓言来解释:两个朋友在森林里看见了一只熊。a拿出他的跑鞋并穿上。乙疑惑地问他为什么要戴着它们。a说我只要跑得比你快就行了。

陈晓萍认为，行业内企业之间的竞争也是这样一种关系，和一般环境是一样的。它能否发展取决于你能否跑得更快。当行业发展到一定阶段，投资回报不再像过去那么高，所以必须转型。如今，房地产企业的转型升级实质上是为了提高企业的竞争力，企业无法逃脱宏观调控，但却可以逃脱其他企业而生存。

陈晓萍透露，中南集团酝酿的转型重在练内功，具体有三个变化:一是管理思维方式；第二个方面是成本控制模式。过去，整个行业都不太重视成本控制，浪费是惊人的。这是一个必须补充的教训；第三个方面是营销模式，比如增加房地产临时展示区和广告展示区，建立全新的客户沟通渠道。

陈晓萍进一步透露，从粗放型向精细型转型，中南集团正在做以下几件事:一是严格控制开发周期，一般控制在5-6个月；第二，产品研究。宏观形势调整后，市场矛盾出现了，但市场刚刚好。根据这一需求，中南集团对原产品进行了调整，成本略高于原产品。但是，在不影响销售的前提下，还是有利润的。与此同时，高端需求依然存在。例如，他说常熟项目设计了一个带游泳池的两层复式空二级庭院，以满足高端人群的住房升级需求。当时的单价在12000-13000元之间，与当地七八千元的平均价格相比，极具竞争力。第三，在营销方面，规划了多种营销模式，主要采用联动营销。

经过微调和改造，中南集团今年上半年的销售额比去年上半年增长了近一倍，完成了全年任务的50%以上。

陈晓萍指出，中南集团进入二三线城市、复制中南世纪城是一种双赢模式，这一核心战略不会改变。“这是一个可以从商业、住房和新区建设等几个方面为地方政府提供整体解决方案的模式。”例如，在集团下属的海门项目中，70%的住宅建筑只是周边城镇和乡村居民的需要。由于中南基础设施占中南集团业务的95%，中南集团进入一个地区后，即使是基础设施也是一手承包，这可以为政府提供一个整体解决方案，包括后期的酒店运营。

然而，中南世纪城的发展周期并不排除一定的政策风险，如政府更迭导致的项目开发不一致。

据介绍，目前，中南集团复制的中南世纪城主要位于长江三角洲地区，已进入文昌、海南、烟台、青岛、沈阳、辽宁等地，最小的规模为100万平方米，其中最大的规模是潜江1.6万亩一级开发项目。