信达地产净利润为负 房企举债买地暗藏杠杆危机优房客

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根据房地产研究所的统计，截至昨日，中国今年已有300块单块土地的地价超过10亿元，其中150块地价很高，地价超过100%。信达地产(600657，BUY)和荣鑫中国等房地产企业经常制造高价土地。

上市房地产企业纷纷发布半年度报告。这些制造高价土地的房地产企业取得了什么成就？激进的土地收购策略会给这些企业的经营带来压力吗？对此，记者通过分析几个上市公司的中期报告，试图解读高价土地背后的企业征地逻辑。

典型:信达地产的净利润五年来首次出现负增长

在制造高价土地的房地产企业中，信达地产(Cinda Real Estate)，一家以前不为人知的房地产企业，引起了巨大的轰动。据公开信息，自2015年以来，信达地产通过公开征地新增9块地块，其中7块为高价地块，即广州天河、合肥滨湖、上海新江湾城、深圳平山、杭州南兴、杭州滨江、上海古村。其中，最引人注目的是上半年在上海古村赢得了“高地价”。为此，信达房地产投资总额为58.05亿元，保险费率为306.53%。信达地产几乎在第一次世界大战中就出名了

据公开信息，信达房地产是四大国有资产管理公司之一信达旗下的房地产开发经营平台，实际控制人是财政部。至于其大规模征地，信达地产已公开表示，一、二线城市增加征地主要是基于“十二五”的战略部署，正视当前区域布局的局限性，结合现有区域深度开发的要求，密切关注城市市场分化加剧的趋势。

然而，信达地产最近发布的中期报告引发了市场担忧。报告显示，今年上半年，信达地产实现营业收入约30.7亿元，同比增长41.8%；上市公司股东应占净利润1.3亿元，同比下降44.66%。扣除非经常性损益后，信达地产损失超过7000万元，同比下降131%。

这是信达地产自2008年上市以来罕见的净利润亏损，也是近五年来净利润唯一一次出现负增长。净利润大幅下降与上半年信达地产成本大幅上升有关，其中除管理费用下降外，运营成本、销售费用和财务费用均大幅上升。值得注意的是，财政支出同比增长193.26%，达到2.6亿元。

东兴证券(601198，BUY)在上半年的研究报告中表示，“在此期间，由于公司在一、二线城市增加了土地收购，土地交易比较集中，因此融资产生的财务费用同比增长193.26%。

行业:激进住宅企业的高杠杆土地收购策略

根据信达房地产的中期报告，截至今年6月底，公司合并授信总额为478.57亿元，其中消费授信近300亿元，可用余额182.64亿元。

此外，债券市场是信达地产上半年最重要的融资渠道之一。根据报告，信达今年上半年共发行了90亿英镑公司债券，资产负债率上升至85.6%。

8月23日，另一家因今年大举收购土地而受到市场广泛关注的荣鑫中国也发布了中期报告。这家房地产企业最近在上海以110亿元的价格赢得了一片高价土地，成为公众关注的焦点。市场也对荣信中国的负债提出了质疑。

8月17日，上海以数百亿元的高价售出，震惊了全国房地产市场。该地块位于上海静安中兴社区。经过400多轮竞标，荣鑫中国击败保利、融创、万科等17家知名房地产企业，以110.1亿元的高价胜出。该地块的销售底价高达每平方米143，000元，业内预测其未来保护价将超过150，000元。这个数字创下了中国土地交易史上最昂贵的单价纪录。

数据显示，2015年，融信中国的净资产负债率为247%，但资本成本在10.5%左右，远远高于同类房地产企业，其中负利息债务为163.7亿元。根据其上市招股说明书，从2012年到2015年上半年，荣鑫的净资产负债率分别约为170%、500%、1540%和640%。它的影响力超出了许多市场参与者的想象。

然而，最新发布的《中国日报》荣鑫报道显示，截至6月，荣鑫的净资产负债率同比下降63.6%至90%，资产负债率同比下降550.41个百分点至89.83%。

在业绩报告会上，荣信首席财务官曾闫飞否认了通过提高土地估价来降低净资产负债率的做法。曾闫飞解释说，增加净资产的方法有很多。通过上市，融通优化了资本结构，引入了项目层面的合作伙伴资本投资。同时，公司财产转让利润的存放进一步增加了公司的权益。

荣信中国董事会主席欧宗红表示，他没有关注净负债比率，只关注了两个指标:营业收入和计息负债。“债务比率可以通过金融手段进行调整。例如，当你拿走土地时，你不能巩固它。当你卖掉它时，你可以降低债务比率。”

数据显示，截至8月23日，在1349家上市公司中，有132家公司的资产负债率超过70%。在资产负债率高于70%的132家上市公司中，有23家上市公司属于房地产行业，在行业比重中排名第一。12家房地产企业的资产负债率已经超过80%。

在业内人士看来，房地产开发行业的初始投资非常大，正常范围在60%到70%之间。如果超过80%，负债率过高，企业的经营将面临一定的风险。“一般来说，一个公司的负债率超过70%，说明该公司在经营和现金流方面存在问题，这可以说明该公司是负债经营的”。

分析:市场风向调整还是资金链风险

尽管熔信中国否认以高杠杆收购土地存在风险，但业内一些人士对此有不同看法。中原地产首席分析师张大伟认为，荣鑫可以说是2016年中国房地产市场的代表，具有激进的土地收购、非凡的发展和充分的杠杆作用。然而，风险越来越大。如果市场稍作调整，这类企业很可能面临包括资金链在内的各种风险。

中信证券(600030，BUY)的一位房地产项目分析师指出，许多高价土地项目由于高地价而利润率较低，后期销售是对房地产企业的一个考验，高地价也会对房地产企业的融资产生影响。例如，一些房地产企业会借资金、信托和其他资本杠杆来收购土地，然后通过高周转率来对冲早期融资风险。但是，由于未来市场充满不确定性，一旦市场趋势发生变化，公司的资金链将受到极大的挑战，高地价将为这类激进房企的发展埋下重大隐患。