6月沪二手房成交破2.5万套 二手房指数涨23%优房客

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2016年6月，上海二手房指数为3686点，比上个月上升60点，比上个月上升1.55%，增长率下降0.28个百分点，连续三个月下降。2016年6月，上海二手房指数同比上涨23.04%。

2016年6月，上海二手房市场成交量超过2.5万套，再次反弹，但价格涨幅继续收窄。根据上海二手房指数办公室的数据，由于空在市场上没有实质性的利润，自4月和5月以来频繁出现的地王进一步缓解了政策的负面影响，市场交易在价格博弈中放大。

市场特征如下:第一，虽然上海的高地价反映了住宅向豪宅发展的趋势，但浦东、宝山和闵行只是需要努力和改善，成为交易区。抽样显示，近期病例集中在新景安、杨浦甚至徐汇，好转病例集中在黄埔、青浦和松江；

其次，上海二手房价格上涨与公寓类型之间的相关性突出。90平方米以下增幅最大，其次是90-140平方米的大型单位，140平方米以上的大型单位增幅最小；

第三，调查显示，70%和80%的上市卖家销售不太真诚，空的议价空间有限；

第四，土地国王正在扩张。与买家的观望相比，供求双方有不同的心态。一些地产大王的房价是周边房屋的两倍多，这增强了二手房卖家的涨价预期；

5.在全国去库存化的大环境下，上海的库存压力较低，一些房地产企业除了抢地之外，还加快了发展。所谓的“库存补充”进一步影响了市场价格趋势预期。

截至2016年6月30日，全市二手房上市数量为145，892套，比上个月增长1.07%。其中，内环上市34370套，较上月下降0.22%；外环和内环上市79377套和32145套，较上月分别上升1.02%和2.6%。内环上市公司数量首次下降，表明供应方存在地区差异。

6月9日，上海市住房和城乡建设委员会主任顾金山视察民生工作，强调上海将加大中小单位建设力度。居住用地中小户型比例在外环以内不低于70%，外环以外不低于60%。并表示，上海正在建立中介服务费第三方监管模式，目前正在松江试点。6月24日，上海市住房公积金管理委员会发布文件，从7月1日起，调整公积金缴存基数，将补充公积金的最高限额定为5%。

只需要先进入市场

2016年6月，市区(全部7个区和浦东内环)整体增长1.71%，增速比上个月下降0.15个百分点。其中，市区和浦东内环四区整体增长1.80%，增速比上个月下降0.04个百分点。

6月份，徐汇、黄埔、新京安和杨浦市区分别增长2.02%、1.83%、1.81%和1.79%。城市地区的交易存在差异。例如，北部静安和杨浦的交易只需要活跃起来。大约300万套旧厂房(售后公房)供不应求，这些旧厂房是某个学区概念的两居室，而小型公寓则是增加的主要原因，而卖家主要是改善和更换，合理的报价可以使交易顺利进行。

黄浦等区600-1000万套房屋的成交量没有明显增加。然而，由于第二季度价格坚挺，一些观众加入了看房队，空的议价空间也减少到了1%-3%。对于1000多万套豪宅来说，前期价格出现了大幅调整，甚至超过了10%。然而，进入6月后，随着市场气氛的变化，卖方的信心增加，空的议价价格明显收窄，交易价格基本处于年初水平。

6月份，新兴城市地区的总体增长率为1.35%，比上个月低0.47个百分点。青浦、嘉定、闵行和宝山的部分交易量分别增长1.42%、1.42%、1.34%和1.33%，交易情况大多有所改善。原因是高地价交易改变了房价预期，并带动了周边二手房价格和交易的改善。

抽样显示，一些首次装修的顾客经常光顾市场，他们开始看房并进入市场。大部分交易是大约300万新房利美和房地美，而大部分买家都是首次改善同一地区的置换需求或来自城市地区的流入。新兴城市地区的市场分化、旧住宅区和拆迁住宅区的上市明显增加，但价格几乎没有变化，一些急需销售的置换客户愿意给予2%以上的优惠。然而，由于对新房子的强烈需求，受欢迎的房子的价格已经稳定下来，空的谈判室几乎关闭。

6月份，非新兴城市地区总体增速为1.05%，比上个月高0.35个百分点，市场开始发挥作用。其中，金山和崇明分别上涨1.44%和0.77%，奉贤上涨0.28%。主要城区仍是增长的先导，如金山新城和崇明陈嘉镇，分别增长了1.79%和1.76%。

根据调查，这些行业已经成为买家新的投资洼地。例如，许多只需在崇明买房的外国买家是总投资价格不到100万元的新房，有些是更便宜的售后公房。

下降趋势的下降范围缩小了

2016年6月，全市130个行业中，有91个行业增长，占70%；下降的行业有21个，占16.2%；平板18个，占13.8%。

新兴行业平均增长2.29%，环比增长0.22个百分点。尽管整个城市的整体房价涨幅一直在收窄，但上涨部分的涨幅却在扩大，这表明购房的窗口期还没有结束。在郊区土地拍卖高溢价交易的联动效应下，近两个月部分房屋的成交价格高于挂牌价格。

交易主体为约300万套新增住房，部分市区公房预售，如杨浦崆江路、普陀甘泉宜川、徐汇体育博物馆、静安藏北路等，分别增长2.63%、2.62%、2.39%和2.18%。然而，虽然市区1000万层的精装修房成交量没有明显增加，但卖家也很多，虹口北外滩、黄浦江畔和杨浦新江湾城分别上涨了2.65%、2.47%和2.43%。

共有18个平板，比上个月增加了2个。新兴城市地区占一半以上，如宝山通河、闵行颛桥、浦东航头和青浦新城。市区如徐汇上海南站、普陀长寿路和虹口凉城。调查显示，稳定报价的房屋数量有所增加，卖方心态趋于理性。

下降的行业平均下降了0.30%，比上个月下降了0.19个百分点，表明下降速度放缓。市场处于波动之中，显示出触底的趋势。浦东的周浦、宝山的罗店和嘉定等新兴城市分别下降了0.60%、0.56%和0.47%。

抽样调查显示，大多数下降案例都是为了改善客户而做出价格让步，以便快速完成连锁交易，幅度在2%-3%之间。例如，在嘉定市，一些价格约为250万元的两居室房屋的收益率约为5万元。

市区售后公房略有下降，如黄埔复兴公园、杨浦中原社区和京浦，分别下降0.31%、0.26%和0.24%。其中，京普在淡季经历了回调，原因是前期收益过度增加。

上海二手房指数办公室表示，新政后房价涨幅连续三个月明显收窄，政策功能继续发挥作用，但边际效应逐渐减弱，表明下跌板块的修正幅度并没有随着指数涨幅的收窄而增大。

可见，“3.25”新政在有序释放需求、合理控制价格方面发挥了作用。

今年6月，上海二手房市场显示，买家和卖家都在寻求平衡。整体涨幅持续收窄，上涨板块数量减少，平盘和下跌板块数量增加，但没有出现大规模价格下跌。

可以看出，市场处于明显的博弈状态。在土地市场、信贷政策、二手房销售等多种因素的推动下，7月份首批缴纳五年社保的外国人被允许进入市场，交易规模将继续扩大。