中海310亿收购中信住宅业务 市值或超万科　优房客

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招商局房地产重组后，两家央企之间的房地产业务整合拉开了序幕。

3月14日，中国海外地产(00688.hk)宣布将收购中信集团公司和中信泰富控股的大部分住宅业务，中信泰富控股是由中信股份(00267.hk)有限公司整合而成，总建筑面积约为2400万平方米。

中海地产将主要通过向中信泰富增发股份并同时转让少量资产来支付交易对价。交易完成后，中信将持有中国海外房地产10%的股权，成为中国海外房地产的第二大股东。

据《中国商报》记者测算，交易完成后，中国海外房地产的市值将达到2973亿港元(合同价2500亿元人民币)，仅比万科的市值少200亿元人民币。

然而，万科a股(报价000002)在“万宝之争”中股价大幅上涨，很有可能弥补复牌后的下跌。这意味着中海地产有望成为中国市值最大的“巨无霸”。

中央企业重现重大重组

在完成母公司中国建设(报价:601668，购买)(601668.sh)的房地产业务整合后，中国海外房地产不断将目标对准另一个核心企业——中信。

两家央企资产重组的消息在3月11日传开，到3月14日，双方都发布公告解决此事。

根据公告，中信重组后，中国海外房地产将收购大部分住宅业务。这些项目分布在mainland China 25个城市，总土地储备面积约2400万平方米。项目主要位于环渤海、长三角、珠三角等地区，大部分位于一二线城市。

交易总价为310亿元人民币。中国海外房地产将通过私募和资产出售支付。首先，它将向中信证券发行10.96亿股新股，每股价格为27.13港元，合约价值为297.24亿港元；二是将部分房产转让给中信，偿还61.49亿元人民币(73.56亿港元)。

中海地产内部人士向《中国商报》记者透露，中海可能将其商业地产的一小部分出售给中信。

截至2015年底，中国海外房地产的商业地产在建面积超过600万平方米，营业面积约170万平方米，其中大部分为写字楼，另有三家酒店分别位于深圳、珠海和澳门；济南、南京和沈阳三个购物中心已经开业，佛山一个购物中心正在建设中。

交易完成后，中信将持有中国海外地产10%的股权，成为其第二大股东，仅次于中国海外集团51%的股权。中信将在中国海外地产董事会中拥有一个非执行董事席位。

中海地产通过发行新股和转让部分资产，可以一次性获得中信股份有限公司的大规模房地产开发业务，无需动用公司的现金资源，可以增加其在一、二线城市的土地储备。

中信的收购获得了土地储备，相当于中海地产土地储备总额的一半。截至2015年6月底，中海地产土地储备为4409万平方米。

中信还完成了其房地产业务的整合。作为一家大型央企，中信证券的业务涉及金融、能源、制造业和房地产等多个领域，2014年刚刚完成整体上市。其中，房地产业务主要包括中信地产和中信泰富。然而，在中信的整体业务中，房地产行业只占很小的比例。2015年上半年，其房地产和基础设施行业仅占中信泰富总收入的4%。

中信集团副董事长兼总经理汪炯表示:“这是我们整合房地产的一项重要举措。我相信中海地产可以将这部分资产的价值最大化，我们也可以参与这个国内房地产龙头企业的发展。”

中信表示，这笔交易将使中信泰富更加专注于开发商业地产，尤其是大型综合项目的开发。

交班万科

经过几次大的并购，中海地产未来将赶超万科。

虽然是利润最高的房地产企业，但中海地产与万科仍有一定差距。2015年，中国海外房地产实现销售额约1806亿港元(合同金额1515亿元人民币)，在全国房地产企业中排名第五。2015年，万科销售额创行业新高，达到2614亿元。这意味着中海地产与万科的年销售差距超过1000亿元。

中国海外房地产收购的中信地产资源大部分位于一、二线城市，其中环渤海地区占31%，长三角地区占9%，珠三角地区占42%，其他地区占18%。

“至于具体的城市布局，我相信很快就会有详细的交易结构协议。”上述中海地产内部人士向《中国商报》记者透露。

据评级机构标准普尔(Standard & Poor's)称，此次交易涉及的土地储备项目中，相当一部分位于一、二线城市，部分项目可能在2016年进入可售状态，这将有助于中国海外房地产保持增长势头。

单从市场价值来看，一旦交易完成，中海地产的市场价值将几乎与万科持平。根据中海地产计划以每股27.13港元的价格向中信证券发行10.96亿股新股，占扩大后总股本的10%，增发后中海地产市值将达到2973亿港元(合同价2500亿元)，仅比万科市值低200亿元。

中海地产表示，未来，公司仍将通过审慎的决策和判断，探索行业内极具吸引力的整合机会，继续巩固和提升公司在行业内的领先地位。

事实上，目前中国房地产正处于分化和整合时期，行业并购的趋势越来越明显。标准普尔预计这一趋势将持续数年。

然而，两个中心企业的整合也将面临许多困难，如人员变动和组织结构。此前，中国海外房地产与中国建设房地产的内部整合涉及338亿元人民币，历时近两年，伴随着诸多人事争议、组织结构变动等问题。这一次，整合将比内部重组更加困难。

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