沪楼市调控加码 中心城区住房供应比不低于70%　优房客

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在大面积放松房地产政策的同时，一线城市的房地产正面临政策收紧措施。

近日，上海市发展和改革委员会正式发布了《关于进一步优化上海市土地和住房供应结构的实施意见》(以下简称《意见》)。很明显，未来上海中心城区的中小套型住房供应比例不会低于70%，郊区也不会低于60%。

最引人注目的观点是“增加中小商品住房供应”。上海将进一步提高商品房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(部分矛盾突出地区不低于70%)；轨道交通车站周边地区(中心城区600米，郊区1500米)中小套型住房供应比例提高到80%以上；中心城区中小住房供应比例为100%，郊区不低于80%。同时，《意见》还明确了多层、小高层建筑的中小套型公寓建筑面积标准分别为90平方米、95平方米和100平方米。

记者注意到，“增加中小商品住房供应”的想法，正是上海去年9月提出的“房地产市场中小商品住房供应比例过低”的问题。去年11月，新江湾市的一块土地在被“叫停”后再次被拍卖。在调整后的规划中，要求地块中小单元比例不低于60%。

优秀的租户分析人士认为，在土地总供应量肯定会减少的背景下，提高中小户型供应比例的目的是防止供应总量大幅下降，有助于稳定房价。这项政策的意义主要有两个方面:一是在土地出让环节设置一些附加门槛，这将有助于稳定土地价格；二是增加商品房供应，缓解供应不足导致的房价过度上涨。

根据上海高档住宅物业的监测数据，上海90平方米以下的商品房存量也是最少的。截至2月24日，从内环到中环90平方米的存量最少，仅占3.3%，而中环和外环之间为5.4%，内环内为7.6%。

中小套型住宅供应不足，供需矛盾激烈，尤其是中心城区的小套型住宅极其稀缺。上海连锁研究部市场总监卢启林告诉记者:“90平方米以下的商品房存量只有159万平方米。也就是说，按照目前的市场降速，只需要3-4个月。它可以完全去化学和供应是完全不够的。”

那么，上海目前的土地供应情况如何？

“土地是上海目前面临的主要资源瓶颈。上海的建设用地总规模接近规划的“上限”,新增的空房用地非常少。截至2014年底，上海建成区面积为3124平方公里，超过城市土地面积的45%。与计划的3226平方公里的规模相比，空只有102平方公里的客房。根据新一轮上海城市总体规划，必须遵循的原则之一是严格遵守土地使用底线，从而实现建设用地的“零增长”甚至负增长。这意味着未来六年上海年均新增建设用地只能控制在17平方公里以内。”优秀的租户房地产研究员告诉记者。

面对如此紧张的土地形势和稀缺的供应，上海房价仍在上涨。以普陀区江宁路地铁站附近的房地产为例。去年7月，一套140平方米的房子的上市价格约为600万英镑，但现在的交易价格可以达到800万英镑。买房已经成为一件痛苦的事情，不难理解上海推出了上述措施。

一线城市新增建设用地不可能大幅度增加，现有土地难以盘活。现在，增加市场供应的方法是缩小公寓面积，增加供应的单元数量，这样更多的家庭可以购买或租赁中小型房屋。从上海现行土地政策的特点来看，结合目前财政部等部委的政策指导，100平方米以下，特别是90平方米以下的中小套型公寓的比例肯定会增加，上海开发商的发展战略也会有所改变。

随着城市的快速发展，上海可供开发建设的土地已经非常紧张。目前，居住用地逐年减少，且持续时间较长，难以逆转。最终，上海将像深圳一样，从增量发展转变为存量发展；近年来，上海对外国人口的吸引力在全国遥遥领先，这也是公认的事实。在供不应求的情况下，房价自然会上涨。

许多业内人士也指出，在调整土地供应的同时，加快旧城改造也是解决供应的一大难题。上海需要向深圳学习更多，但上述政策将在一定程度上有助于调整房价。记者注意到，自去年第四季度以来，许多周边地块都增加了中小型单位的比例，基本要求都在55%或60%以上。然而，以前出售的大部分地块只要求中小型单位的比例达到20%。目前地块中小户型比例虽有调整，但与意见要求仍有一定差距。

尽管如此，业内仍有声音认为，如果增加中小单位的配置，大单位的价格可能会因供应不足而上涨。

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