去库存道路坎坷 个别城市预计13年才能卖完优房客

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根据国家统计局去年12月的数据，截至2015年11月底，中国商品房销售面积为6.9637亿平方米，再次创历史新高。根据中国人均住房面积35平方米的计算，空的房子可以容纳2亿人。

然而，更可怕的是，这一统计数据只包括竣工后未售出的现有房屋，而大量已经建成但尚未开工的潜在存量却没有计算在内。一旦计入，中国房地产市场的库存可能会翻倍。

单个城市只能在13年内售罄

在中国商品房库存高的背后，城市分化已经成为房地产市场的主旋律。新城控股(601155，BUY)高级副总裁欧阳杰总结了当前的房地产市场分化:一线城市整体改善，二线城市部分改善，三线和四线城市仍面临更大的去库存压力。

优秀租户李先生指出，北京、深圳四个一线城市的市场规模基本在1000万平方米左右，年营业额可达1000多亿元，全国平均水平为171亿元。

除了房地产市场发展相对稳定的一线城市交易量不断增加外，南京、苏州、合肥等热点二线城市也进入了房地产市场发展的快车道，量价走势明显，需求旺盛，城市消化周期在过去6个月甚至降至较低水平。

根据中国指数研究院的报告，在监测的160个城市中，大部分三、四线城市的房地产市场受到各种因素的影响，发展面临更大的风险。

以河北省唐山市为例，唐山市商业用地交易量在2013年达到峰值。近三年规划出让土地建筑面积达到3592万平方米，而近三年平均年出让面积仅为263万平方米。按照这个速度，要消化最近3年卖的土地需要13年。

凯瑞的研究报告指出，高库存和长周期经常相互伴随，共同推高了房地产市场的风险。内部原因是，一方面，在目前高库存的情况下，城市的新供应量仍在大幅增长；

另一方面，城市经济发展水平有限，大部分内生需求得到满足，外来人口的进口需求不足导致交易不畅。未来，这些压力城市的库存问题需要在更长的时间内得到改善。

由于不同的区位因素、经济发展和人口状况，即使是三、四线城市也面临着不同的命运。以河北省保定市为例，SouFun.com数据显示，2015年保定市新建住宅平均价格为5929元/平方米，比2014年上涨9.3%，比2013年上涨20.8%。

中国指数研究院的报告指出，在京津冀一体化的有利发展下，保定、漳州、武清等城市将面临机遇；广东汕头、浙江湖州等三、四线城市依托区位优势和旅游特色，取得了较好的房地产去库存效果。

人口密度成为投资决策的关键

中国指数研究院研究主任蒋云峰认为，合理的供给是城市房地产健康发展的基本条件。政策机遇、特色产业发展和城市规划的完善也促进了城市房地产市场的向上发展。

另一方面，房地产投资风险高的城市往往与前期过度投资、经济发展缓慢和人口吸引力弱有关。

李先生说，有很多指标可以判断一个城市是否有发展价值。最简单直接的判断方法是，土地消化周期越短，人均住房供应面积越小，人口密度越好，人均住房支出越高。

过去一年，三、四线城市发展利润率下降，导致一、二线城市的房地产企业纷纷退市。

更深层次的原因在于一线和二线城市的大量净流入，整体经济更具活力。由此可见，人口因素是判断一个城市是否具有发展价值的重要标准。

去年8月，《中国城市房地产投资前景排名》显示，三线城市东莞、佛山和无锡位列房地产投资前景前20名，分别排名第12、15和19位，投资前景甚至好于大多数二线城市。

对此，相关负责人解释说，东莞、佛山、无锡在人口和经济发展方面都是三线城市中的佼佼者。根据人口密度指数，三个城市的人口密度均超过1500人/平方公里，其中东莞达到3376人/平方公里。

优秀租户研究员李先生表示，人口密度越高，反映出规模效应和集聚效应。从政府的角度来看，它可以用较少的投资为更多的人服务，而且投资相对容易进行基础投资，这也是对房地产行业的一个很好的促进。

同样，人口越多，市场供求关系就越紧密，房地产价格就越容易上涨。

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