上海要严控人口不超2500万 买地买房是否还有用？优房客

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在地价底价经常超过售价的一线城市，以及面临高库存压力的三、四线城市，二线城市已经成为许多开发商关注的焦点。

关注第二条线

1月13日，经过两个多小时47轮的招标，深圳市创润房地产有限公司最终以4768元/㎡的底价收购了长港路西侧和横三路两侧的商住区。深圳创润房地产有限公司是融创(深圳)房地产有限公司的全资子公司，这是融创首次进入佛山。

在1月5日上海的媒体发布会上，融创中国董事长孙宏斌表示，融创目前的战略布局是以二线城市为重点。2015年，融创除了继续关注京津冀、沪渝杭外，还进入了成都、南京、武汉、Xi和济南等八个核心二线城市。

2016年，融创将重点进入广州及周边的珠海、中山、佛山、东莞等六个城市和华南核心二线城市。13日，融创在规划华南区域时，以佛山为第一站，选择了禅溪绿岛湖区。

同样关注二线城市的是郑融。郑融总裁助理、投资发展部总经理肖春近日表示，郑融希望参与长三角各城市的土地拍卖，并等待进入合厦等城市的机会。郑融去年年底收购了苏州和福州的土地。

房企为什么要关注二线城市？这是因为三、四线城市正面临巨大的库存压力，开发商正返回一、二线城市。然而，尽管一线城市拥有庞大的市场，在大开发商的激烈竞争下，地王频频出现，而且底价超过了待售房价，这就隐藏了很多风险。

"一线城市现在是自由市场，土地收购是有风险的."中原地产首席市场分析师张大伟告诉优秀的租户，房地产涉及两个主要领域，即土地收购和房地产销售。“如果你在这一端出售这栋建筑，一线和二线就没有风险，如果你拿走土地，一线城市就有风险，所以你只能关注二线城市。”

孙宏斌表示:“如果北京和上海的地价下跌，我们将继续在北京和上海征地。”如果土地价格继续上涨，二线核心城市的布局将很快完成。”他还说:“在过去，当我看北京和上海时，我可以买任何东西。现在，当我看到北京和上海时，我什么也买不到，而且地价上涨得太快了。”

哪些二线城市有更多的机会？

从区域经济和城市化发展的角度来看，二线城市也将成为中国城市化的重点区域。北方、上海、广州、深圳等特大城市已经到了严格控制城市人口规模的阶段。目前，中国正在逐步分散北京、上海等特大城市的职能，这些特大城市的边界也受到严格控制。

例如，上海的十三五规划建议上海应该严格控制特大城市的人口规模。根据各方面的研究结果，规划建议常住人口不应超过2500万，作为长期控制目标。截至2014年底，上海市常住人口已达2425.68万人。在土地利用方面，“十三五”期间建设用地增量将逐年减少，规划建设用地总量将实现负增长。到2020年，红线将维持在3185平方公里，比原规划目标减少41平方公里。在未来的五年里，上海将只建设约60平方公里的新建设用地。

一方面，特大城市严格控制城市发展和人口规模的界限；另一方面，虽然大部分三、四线城市和中小城市容易落户，但由于工业发展和公共资源缺乏，很难吸引人们进入。相比之下，二线城市将有一个相对较大的发展空.

中国社会科学院城市发展与环境研究中心的研究员牛凤瑞告诉优秀的租户，北京和上海的城市人口已经达到2000万左右，而且确实存在许多“城市疾病”。然而，许多二线城市的人口大约有五六百万，离北京和上海还很远，空.的人口仍在大幅增长“中国一个省的面积和人口相当于一个欧洲大国，所以一个省会城市拥有500万到1000万人口是正常的。”

然而，尽管二线城市有很多机会，但这种差异是相当明显的。其中，由于经济疲软，东北和西北一些二线城市的住房销售仍面临巨大压力。此外，一些二线城市尽管经济发展良好，但由于过去几年土地供应过多，也面临相当大的风险。

根据上海易居房地产研究所发布的《中国50个城市住房存量报告》，截至去年11月，苏州、南京、合肥、南昌和深圳的存量相对较小。苏州、南京和合肥这三个二线城市的去化学周期只有5个月。此外，珠海、南昌、郑州、武汉、济南和厦门也有不到10个月的去化学周期。但呼和浩特、乌鲁木齐、长沙、兰州、Xi、沈阳等中西部和东北省份的省会城市仍面临着巨大的库存压力。

因此，除了苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等东部沿海发达地区人口流入量大的二线城市外，郑州、合肥、武汉、成都等中西部人口大省的省会城市也受到青睐。

以人口大省河南为例，该省登记人口超过1亿，但城市化率仍较低，空仍有较大的城市化空间。尽管该省有1000多万人口流向沿海发达地区，但河南大多数农民仍需实现城市化。在这一过程中，郑州作为河南省的单极核心城市，将加速人口的流入。目前，郑州市人口只有400多万，还有很大的发展空间。

不过，张大伟也提醒说，虽然二线城市普遍乐观，但一些二线城市，如南京、厦门、苏州等地，市场非常火爆，房东频繁，房价接近一线城市，这也给开发商带来一定风险。“去年，我们主要关注的是人口和交易量。今年，我们必须看看土地价格。因为即使有市场，如果地价太高，风险也很大。”

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