一宗全自持地块里的泊寓计划 万科佛山项目开工与建行通道

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观点房地产网，虽然自我维持已经成为土地收购的标准，万科在北京和佛山两个地方拍卖会上的大手笔仍然令市场惊讶。

如果超过50%的土地是自持的，万科自持的地块已经达到5块。去年12月，万科在北京海淀区以109亿元赢得了两块自持地块。6月6日，万科在佛山市场以25.3亿元的最高价格赢得了桂城的一处自持宅基地，再次点燃了市场。

完全自给自足的家园在中国房地产史上没有先例。如何盘活存款，如何解决一系列问题将随之而来。

然而，万科的态度一直秘而不宣，市场如何在这个完全自给自足的地块上获利仍是一个悬念。11月2日，佛山万科低调举行了该项目的奠基仪式。然而，万科集团董事长于亮和中国建设银行董事长田国立在这个由城市公司组织的活动中闪现。

佛山万科似乎率先试图回答完全自持地块的利润问题。

自持地块的公寓规划

事实上，如果算上自持面积超过50%的土地，新铺设的佛山地块已经是万科获得的第五块完全自持地块。

2016年12月，万科在北京首次以109亿元赢得两块自持地块；从那以后，今年4月28日，万科在广州白云区和黄埔区以36亿元的总价赢得了两块自持面积超过50%的住宅用地；6月6日，万科在佛山市场以25.3亿元的最高价格赢得了桂城的一处自持宅基地，再次点燃了市场。

市场普遍认为自持地块很难快速收回资本成本，目前在盈利能力方面没有更好的解决方案。特别是，万科有三块100%自持的地块，而万科一直保持秘密。

11月2日，佛山万科来到中国建设银行，为建行荣剑家园项目举行动土仪式，该项目实际上是佛山万科6月6日收购的自持地块。

从建行荣剑家园项目名称来看，很明显，佛山万科将以长期租赁公寓的品牌打造这个自持项目。视点房地产新媒体获悉，该项目计划建成一个包括出租房屋、出租公寓、商业、体育和教育在内的多种形式的出租社区，将提供2400套出租房屋。

2016年初，万科开始出口以停车为统一标准的城市青年群体长期租赁公寓品牌，但从源头上看，其历史早于2016年。

2014年，在30周年之际，万科提出了城市配套服务提供商的转型方向，并确定新的业务探索和布局应在十年内完成。针对新业务，万科集团提出通过试错机制和赛马机制鼓励一线城市大胆尝试。

以万科的新业务之一——长期租赁公寓为例，赛马机制可以理解为:几家城市公司尝试开发长期租赁公寓，经过一段时间后，哪个城市的商业模式最好，这个模式会被其他城市公司效仿。停车的雏形是广州万科在2015年推出的万科邮政。

在佛山万科明确将自持土地转为公租房之前，其实万科乃至整个行业拓展长期租赁公寓项目的主流行为只有两种，一种是轻资产法，也叫租赁法；两个人都重视资产，即通过收购获得产权或长期使用权。

从一些城市公司的声明来看，事实上，长期租赁公寓的盈利能力仍然是万科乃至整个行业需要突破的问题。

以万科率先安排长期租赁公寓的北京和广州为例，广州某公园公寓的张曾表示，长期租赁公寓业务的盈利能力确实落后于传统房地产业务，这也受到目前中国租金价格比和高额租金税费的影响。

然而，租赁业务现金流相对稳定，受监管影响较小，客户来源与传统的即售业务和其他新业务相适应。从这些方面来看，虽然业务利润不强，但仍然是万科的战略业务。

北京人也表示，目前整个行业的投资回报周期一般较长，轻资产租赁模式约为5-8年，万科预计5年后收回成本。在北京市场，由于物业快速升值，租金应该占到租金的一半以上，所以运营商只能尽力降低其他成本。

与轻资产法相比，重资产法要求企业在前期投入更多资金，这也导致大量资产沉淀在项目上，利润周期甚至达到十几年和二十年。因此，一些业内人士认为，在土地成本较高的情况下，通过土地市场获得土地以扩大长期租赁公寓需要付出更多努力。

据此人介绍，目前，征地方式已经改变，自给自足已经成为征地的正常状态。此外，股票型物业的运作已成为大势所趋。任何一家城市公司，无论是广州万科、北京万科还是佛山万科，其自持模式的成功都将等同于赛马机制下产生的停车场，具有复制意义，这将为万科未来带来巨大的优势。

然而，除了佛山万科明确表示要靠泊建设一个完全自给自足的地块外，广州万科和北京万科仍未明确表态。

去年12月，万科在北京海淀区以109亿元赢得了两块自持地块。来自市场的消息称，北京万科将采用众筹模式开发并与小米合作建造房屋，供小米员工购买。作为对后者的回应，北京万科曾有传言称，该项目只出租，不出售，此后就没有消息了。

至于广州万科，一些接近万科的人士告诉视点房地产新媒体，其实广州万科还没有形成解决方案，只是认识到这是未来的方向，所以愿意研究开发。另一位接近万科的人士告诉视点房地产新媒体，广州万科的做法不同于北京万科，它将持有商业考虑。

建设银行停车通道

建行荣剑家园公园作为万科正式推出的首个完全自持项目，将在万科集团的长期租赁公寓业务和自持住宅物业中发挥标杆作用。事实上，从参加本次活动的角色中，我们也可以看到佛山万科自持地块给万科带来的紧迫感。

视点房地产新媒体获悉，佛山万科和中国建设银行佛山分行将联手打造建行家园园，万科董事长于亮和中国建设银行董事长田国立甚至站出来支持该项目。

姿态不小，但佛山万科对此合作只有一个抽象的描述。万科表示，通过该项目，双方将共同打造出租屋品牌，共同探索出租屋市场化运营模式。

因此，视点房地产新媒体要求佛山万科进一步合作，但截至发稿时，尚未收到有效回复。

值得注意的是，在奠基仪式举行的六天前，一款名为建行荣剑家园的租赁应用在应用市场悄然推出，开发商是中国建设银行。

尽管该应用程序具有搜索房屋、预订房屋、在线签名、在线归档、在线维修报告、在线评估、支付等功能。，目前还很不成熟。它只提供了深圳、北京和武汉的少量房子可供选择，没有万科的产品。

租赁平台的网页上有一行这样写道:建行公寓是万科集团的长期租赁公寓品牌，倡导时尚和品质生活。目前，在广州、北京、上海、深圳等12个城市都开设了租赁项目，为年轻白领提供舒适、舒适、设备齐全的rental/きだよ零号房和社区服务。

一个有趣的事实是，建行荣剑首页应用和万科公园应用在平台功能和界面设计上有很多相似之处。

从万科停车的规模、建行荣剑房屋租赁应用的推出，以及这次佛山万科与建行联手共同打造建行荣剑房屋停车场，外界已经可以想象，他们之间的合作未来将不会局限于佛山万科。

有业内人士认为，过去租赁市场的信用管理处于空白色状态，中国建设银行长期建立的信用体系将弥补租赁市场的信用缺失，给业主和租户带来信用约束；银行成熟的金融业务也能给租赁业务带来一系列的金融服务。

上述人士指出，这实际上类似于支付宝的在线信用租赁平台。

此外，中国建设银行长期以来积累了大量的线下网点，这也将为住房租赁的发展带来极大的便利。中国建设银行向建行荣剑首页应用提供的服务优势也强调了建行无处不在的网点。

此人认为，这可能是佛山万科选择与中国建设银行合作的原因，合作范围不会止于此项目。

视点房地产新媒体获悉，截至2017年6月30日，万科的停车业务已在北京、广州-深圳、上海、成都等21个城市铺开；获得的房间累计超过70，000间，开放的房间累计超过20，000间。开业6个月以上的项目平均入住率达到近87%。万科还表示，2017年，据估计，百安居收购的客房总数将超过10万间。