广州95.6亿土拍凉意 万科碧桂园快速落锤与越秀美的抢入外围

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在深秋，早上和晚上阴冷凉爽的风告诉人们一个消息，天气要变冷了。事实上，广州的本地拍卖与目前的天气状况相似，处于降温阶段。

10月30日，广州迎来了五块待售地块，分别位于黄埔区、南沙区、花都区和番禺区，总起价为88.7亿元。全部以网上挂牌方式出售，限定土地价格+竞争自养或竞争建设+摇号。

受有形之手的控制，此次拍卖自然很难重现之前的盛况，但在结果方面仍有许多惊喜。

视点房地产新媒体了解到，土地拍卖以95.6亿元结束，总竞争建筑面积8100平方米。老派地产公司碧桂园、万科、越秀、时代、新面孔地产抢占南沙东涌镇的家园，实现其首次进入广州。

万科赢得了价格，碧桂园迅速下跌

10月30日，土地拍卖分两次进行，一次在黄浦区，一次在番禺区。

其中，黄浦长岭居yh-a3-2地块是一个定价的地方，即转让的起价也是最高限价。然而，如果我们追溯一下历史，我们会发现广州的类似限价的土地并不新鲜。

2012年12月27日，广州举行了第一次固定地价土地出让会议。该地块位于白云新城，地块面积为113，800平方米，容积率仅为1.01。至少有5万平方米的建设用地被用于建造经济适用房。在如此高的门槛下，拍卖网站直接拿着零标语牌，珠江实业损失了11.5亿元。

目前，黄浦长岭的宅基地也卖得很快，万科最终以9.32亿元的总价收回，底价1.9万元/平方米，自持面积15%。

数据显示，虽然该地块被指定为二级住宅用地，但它包括中小学用地；在8.8万平方米的总面积中，实际上只有2.45万平方米可用于住宅建设。此外，宗地企业的自持部分不得作为出租房屋出售。

方圆资本首席市场分析师邓浩志告诉视点房地产新媒体，虽然这块土地的底价只有19000，但它有15%的自持面积，所以实际成本肯定超过了20000。然而，目前该地块周围出售的商品价格大多在25000元/套左右。

根据这一计算，邓浩志预计该项目的盈亏平衡点将超过3万，已经超过了附近建筑的平均价格。如果房价不继续上涨，这个项目就会赔钱。万科愿意赢得这块地，这表明它对市场前景仍然乐观。

众所周知，万科在六个月前以12.22亿元人民币和900平方米的价格收购了长岭居的土地，加上55%的自我维持，底价为19900元/套。相比之下，在同一地区经过半年的仓储扩张，地板价格下降了862元/套，自持率下降了40%。

继万科之后，碧桂园获得番禺大石街南星大道南侧地块dsj15-01，总价款33.18亿元，相当于16300元/平方米的底价，未达到最高限价45.6亿元。

据了解，该地块是近5年来番禺大石出售的第一块土地，是番禺区花岭空条三旧改造地块。居住用地面积6.1万平方米，容积率3.2。

再加上过去五年的土地供应速度，地块周围的一手房地产稀缺，主要的二手住宅项目价格在2万至2.5万元/平方米之间，大石地铁站附近的新月明珠花园价格在3.4万至3.5万元/平方米之间。市场估计这块土地的平均售价将来会达到4万英镑。有人嘲笑这一点，说番禺大石的主人可能是成都拍卖会的最大赢家。

花都有16，000/平的记录。美的首次进入广州

可以说，当天最受关注的土地是花都区凤凰路一期。数据显示，该地块也是一个定价场所，面积为6.95万平方米，拍卖底价高达1.62万元/平方米，创下了拍卖前的新区域纪录。

最终，经过17轮的争夺，越秀地产以23.1亿元的总价，加上7500平方米的拨地面积，不包括17100元的拨地价格。这也是越秀地产进入花都的第一个儿子。

据了解，花都土地价格的上一次记录是在2015年。

当时，花都区新华街包华路以北、茶苑路以西的j11-sj06二级住宅地块已出售，吸引了金鹿、保利、徐汇、越秀、法华等8家企业投标。最后，该地块被金鹿房地产公司以19.41亿元的总价和29，700平方米的新增建筑面积中标。不含实际建筑面积，建筑价格为8424元/平方米。

时隔两年，今天拍卖的花都地价已经超过一倍。邓浩志告诉视点房地产的新媒体，花都的地价已经有了很大的回升，这确实出乎市场的意料，但实际上是有原因的。

据其分析，该地块的情况与早上拍摄的长岭居地块相似。该地块周围的价格约为25000元，该项目的未来售价预计与长岭居地块相似。但是，土地价格比长岭居低2000元(19000元/套)，所以越秀的土地价格是合理的，甚至比长岭居的地块更划算。

与上述三个地块的安静交易不同，两个南沙地块之间的竞争是激烈的。正式拍摄前，有9家企业竞标南沙海景街的宅基地，南沙东涌镇有7块地。

其中，南沙街海景路2017njy-10地块吸引了保利、越秀、碧桂园、华润、时代、美的等多家房地产企业参与报价。

数据显示，该地块位于南沙湾生活中心，面积87，800平方米，起拍价15.78亿元，底价11，000元/平方米。根据出让条件，地块项目需建设拆迁安置用房9万平方米。

最后，经过32轮入龙，时代地产收购了该地块，成交价为18.93亿元，外加450平方米的划拨建筑面积，底价为13200元/平方米。

南沙东涌镇2017njy-9地块的招标过程更加困难。据资料显示，该地块是2012年东涌镇并入南沙后首次拍卖的宅基地。出让面积44900平方米，建筑面积近10万平方米，属于限制较少的净用地。

经过近两个小时65轮的竞争，美的终于在保利、越秀、碧桂园、雅居乐、绿津沟等地赢得了土地，实现了其首次进入广州。该地块成交价为11.09亿元，另加450平方米，底价为11300元/平方米。

近年来，随着北方、广州、深圳等几个主要城市住房需求的外溢，一线周边的二、三线房地产市场发展潜力显现。

美的地产瞄准了佛山市场，该市场承载着广州客户。据房地产新媒体的不完全统计，仅2017年以来，美的在佛山就花了90多亿元，带着10个孩子。

最后一次征地是在三天前的10月27日。美的以3.8亿元的总价格收购了顺德杏坛1号地块，相当于每平方米7459元的底价。该地块占地面积20，400平方米，总建筑面积50，900平方米。

不过，回顾美的收购南沙地块，市场人士指出，该地块所在的东涌镇附近没有以往的转让记录，也没有品牌开发商项目，属于房地产市场待开发区域，交通不便。因此，不应过早确定该地块随后开发的结果。