楼市进入冰火两重天 需警惕虚假去库存优房客

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今年以来，中国房地产市场日益分化，去库存化已取得初步成效，但也存在“水分”。对此，许多专家和房地产从业者在2016年博鳌房地产论坛上表示，“一城一策”应尽快提上日程，市场将随着政策的本土化而发展。

房地产市场已经进入“两天的冰天雪地”

今年上半年，全国房地产市场冷热不均，城市间分化现象日益明显。

一方面，城市之间的同化趋势在不断加强。中国银行(601988，BUY)行业协会首席经济学家巴曙松表示，这主要体现在一线核心城市的人口、交通、经济和产业转移对周边市场的传导效应上，增强了周边市场的协同和联动效应。例如，北京的激烈市场影响了北京周边市场，促进了廊坊和固安市场交易量和房价的快速增长。以上海为核心的长三角都市圈的融合，推动了南京、苏州和杭州等二线城市房价的趋同。

另一方面，城市间房地产市场的分化越来越明显。巴曙松表示，中国大多数一、二线城市的房地产销售价格持续上涨，库存大幅下降。在三、四线城市，销售疲软，去库存压力很大。不同城市之间或同一城市不同区域的房地产市场之间，甚至不同产品之间的供求结构和周期变化的差异越来越明显。“尤其是二线城市的内部分化将更加明显。”香港恒隆集团和恒隆房地产有限公司董事长陈启宗表示:“人口外流和人口流入城市之间有很大区别。”

根据《2016年第二季度中国主要城市地价监测报告》(以下简称《报告》)，今年第二季度，南京、苏州、杭州、合肥、福州、厦门等二线城市的土地市场出现明显复苏迹象。城市之间和城市内部的区域差异仍在继续，各种不同的措施相继出台。其中，热点城市的政策已经从宽松转向收缩。预计今年下半年至明年上半年，全国房地产市场将出现短期调整。

仍然有必要警惕去库存化是真是假

国家统计局发言人盛表示，全国商品房销售面积连续五个月下降，累计下降2549万平方米。以海南省为例，截至6月底，海南商品房的去库存期已降至27个月，比去年12月底减少了18个月。

与会专家指出，一些地区的虚假去库存应该引起警惕。《报告》指出，房地产市场监管过程中存在一些问题:在国家层面，政策持续偏重，预期管理不够成熟，对城市之间的联动关系考虑不足；在一、二线城市的政府层面，市场监管跟不上，土地供应政策相对被动；在三、四线城市，很少有释放需求、调节供给的实质性政策和制度性政策。

中华全国房地产商会创始会长聂梅生指出，政府提倡租和卖并举的举措是良性和健康的，能够满足一定的住宅需求。然而，住房高度空入住率也应运而生。“因为投资者占购房者的一定比例，他们并不居住在所购的房子里。房屋只能从开发商手中转移到投资者手中，这就造成了库存“移动”的恶性去库存现象。”聂梅生说道。

中原集团董事长黎明楷表示，政府和开发商在理解去库存化方面存在分歧。政府去库存化意味着商品房没有闲置，而开发商只卖，不管对象。这种现象在库存积压较多的地方可能更严重，比如一些三、四线城市，而二线城市则集中在经济欠发达地区。

施琅集团董事长田明认为，目前的去库存化没有取得成效。“本应消失的股票没有被移除，其效果基本上没有实现，但由于没有地方放钱，它流入了房地产和土地，推高了一线和二线城市的房价。”

"去库存化过程中的差异化问题被低估了."中国社会科学院研究生院城乡建设经济研究部主任陈淮表示，去库存化应与城市结构调整和租赁市场发展相结合，鼓励中低收入群体和低端群体合理改善住房需求，并注意合理配置风险。

特色城镇有助于精准储蓄

“由于城市之间的差异仍然明显，分类指导和城市政策仍然是今年下半年调控的主要重点之一。”前中国房地产协会副会长朱说。

朱说，“一城一策”和“按市办事”没有矛盾。在计算“城市”的数量时，这并不意味着有多少城市就有多少不同的政策。在保持稳定的前提下，应科学划分城市类型，分类指导。为了保持市场稳定，政策应该总体稳定。其中，三、四线城市的库存难以控制，建议维持原有政策。

“‘一城一策’需要在具体操作层面上进一步细化。房地产的实际交易不仅要从市、县两级进行分析，还要结合具体的区位和类型进行确定。”CPPCC全国委员会和CPPCC经济委员会成员康佳说。

此外，精确的去库存需要与城市发展规律相结合。中国经济改革学会国家经济研究所所长范刚说，目前，中国正处于大城市发展和小城市人口流失的初级阶段，小城市人口只有经过几代人的退休和回归才能稳定。大城市可以提供集聚效应和规模效应，促进更多的产业发展，提供更多的就业机会；小城镇应保护其规模、生态、历史和文化，并为未来的人口回归打下良好的基础。

对于大城市所面临的“城市病”，全国房地产商会会长顾云昌表示，可以借鉴西方国家的城市化经验，围绕大城市发展特色卫星城，实现产城一体化。通过创建特色产业和改善配套设施，城市将产业结构与居民人口相结合，以吸引和留住就业人口。

“对于房地产企业来说，战略布局是把握‘一城一策’的关键之一。”乔蓉集团品牌营销中心总经理张艳表示，“一城一策”对具有良好战略布局的住宅企业影响不大；糟糕的布局会让事情变得更糟。虽然北京、上海等一线城市的房地产市场政策很严格，但并不影响企业在市场上的投资。一些三、四线城市相对悲观，因此企业在布局上应该更加谨慎。