上海楼市调控风声频出 “首付贷”或从严监管优房客

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“第二套房首付款提高到70%”、“限制非上海居民购房资格”和“严格限制价格”...自本周以来，有关上海楼市新一轮调控可能采取的各种措施的传言一直很猖獗。

记者了解到，包括上海市住房和城乡建设委员会、财政局在内的许多部门正在加紧对房地产市场的调查。今年1月和3月，上海市发展和改革委员会牵头，上海市住房和城乡建设委员会、财政局等部门参加，并召集行业专家讨论2016年房地产市场形势，通过内部座谈会征求意见。

在最近一次3月8日召开的座谈会上，部分住房建设委员会领导表示，将加强购房资格审查，进一步监管“首付”金融产品，加大“三三制”实施力度。

事实上，据记者称，上海通过放松房地产市场供应、收紧高端房地产预售许可和规范交易市场，稳定了房地产市场。

“上海新的房地产市场政策已在实施层面出台，但该政策主要是针对开发商层面和市场的整体监管，市场敏感度不高。”同一政策咨询研究中心的主任张宏伟告诉记者。

深入研究

“目前，还没有收到关于新上海房地产市场监管和升级的文件。”3月23日，上海市住房和城乡建设委员会房地产政策咨询中心的一位相关人士在电话中告诉记者。

然而，记者从房地产咨询机构和开发商处了解到，上海市住房和城乡建设委员会、财政局等部门正在加紧调查房地产市场和储备政策。

2016年1月12日，上海市住房和城乡建设委员会召开行业专家座谈会，总结2015年房地产市场，预测2016年市场。

参加上述座谈会的一位人士告诉记者，在此期间，决策层还强调，将严格执行限购政策，规范交易市场，防止2016年上海房价过度上涨。

随后，3月8日，上海市发展和改革委员会、银监局、住房建设委员会和中国人民银行上海总部也召开了房地产行业专家研讨会，就上海房地产市场形势和建议进行了讨论。

据记者了解，两次研讨会都专门讨论了上海房价过快上涨的风险，并征求了各方意见。

在3月8日举行的内部交流会上，上海市住房和城乡建设委员会的一位部门领导表示，市场供求矛盾是导致上海房价持续上涨的重要因素之一。

据介绍，近年来，土地供应规划平均建筑面积为600万平方米，而市场销售为800万平方米，市场每年有200万平方米的供应缺口。

根据优秀租户的数据，截至2016年3月21日，上海商品房库存已降至849.78万平方米。根据3个月移动存储与销售的比率，市场淘汰周期已缩短至6.02个月。

为此，上海市规划和国土资源管理局等四部门于2月24日出台新政策，要求进一步提高商品房用地中的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。

此外，记者致电几家新居中介机构和上海房地产开发商，了解到上海高端房地产预售许可证的审批一直很严格。

上海市住房和城乡建设委员会的上述部门领导在座谈会上也提到，从2月29日到3月6日，上海的商品房“零供应”是由于高档建筑报批，所以没有获得批准。通过加强高端房地产预售许可的审批和备案，可以防止高端房地产过热导致房地产市场过快上涨。

新政真假调查

尽管上海严格执行限价令，并强调增加中小套数以抑制过热的房地产市场，但从3月份的市场反应来看，上海火热的房地产市场在短期内似乎并未逆转。

截至3月21日，上海3月份商品房成交量已达136万平方米。张宏伟预计，上海3月份的商品房成交量将超过230万平方米。根据这一估算值，2016年第一季度上海的商品房成交量将超过440万平方米。

“这在历史上也是前所未有的。”张宏伟介绍了一下。

或者正因为如此，在2016年全国人大会议之后，上海楼市调控和升级的许多政策版本都在流传。

其中，最常见的传言是第二套房的首付提高到70%。据悉，此前的“3月30日新政”主要是调整了第二套房的首付比例，从60%-70%降至40%。有传言说第二套房的首付比例可能会回到70%。

然而，这位优秀的租户研究员认为，所谓的“调整”只是在玩文字游戏。“事实上，第二套房的首付比例本身就给了商业银行一个相对较大的操作空，而且它很可能会意外地损害改善购房需求。这只是一些人对决策部门的建议。”

然而，在3月8日的内部座谈会上，上海银监局的一位部门领导也表示，将对二手房实行差别税率政策，并建议收紧非普通住房抵押贷款政策。

严跃进认为，将第二套房首付款提高到70%可能会部分实施，即针对非普通住房，以避免意外伤害到急需和改善的住房需求。

然而，对非上海居民的购买限制将从2年提高到5年。许多业内人士在采访中表达了他们的观点，认为这项政策不太可能实施。

“一旦实施，上海将超过北京，成为全国最具限制性的城市。毕竟，北京的五年社会保障制度对结婚与否没有要求。”中国房地产评估中心主任、易居中国首席执行官丁祖昱介绍了这一情况。

事实上，据了解，上海市决策部门在调查过程中多次发出严格执行限购的信号，但更多强调的是收紧细节，没有提出提高非居民购房资格的声明。

“根据决策层的声明，限购前审查的高概率将严格执行，但提高非居民购房门槛的政策不太可能出台。毕竟，大量急需的需求会被意外伤害，抑制目前的增长意义重大。”严跃进说。

值得一提的是，打击“首付贷款”等场外资金配置，可能是上海防止房价过度上涨、降低楼市风险的重要途径。严跃进表示，上海楼市过热的根本原因之一是供求关系，解决这个问题有两个办法，一是增加供给，二是减少需求。其中，有必要减少投资需求，而不是仅仅需要和改善需求。

张宏伟还介绍说，股市和楼市之间存在一定程度的相互影响。股市场外融资受到冲击后，资金无出路地流向楼市，楼市出现首付等场外融资情况，这是增加楼市风险的重要因素。

在调查过程中，上海银监局一位部门领导在内部座谈会上多次强调首付贷款等非现场资金配置的风险，并表示不允许p2p资金进入首付贷款领域，除按揭贷款以外的其他资金不能进入房地产市场，并将加强对首付消费金融的业务监管。