各省密集出台去库存政策 7亿库存舍得“炸”？优房客

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根据统计局的最新数据，截至2015年底，商品房销售面积达到7亿平方米，增长15.6%，达到历史峰值，其中住宅建筑占63%。难怪任志强出来“火”了，说“有的只能炸”，因为7亿股中有很多不消化的部分，任何政策都消化不了。然而，激进的评论是一回事，去库存化仍有待推进。最近，重庆、福建、湖南、海南等地纷纷出台去库存化措施，一场大战开始了。业内人士表示，分市是未来政策放松的主流，更多省份将跟进。预计房地产市场将在第一季度迎来新一轮政策放松。

1月18日，重庆成为2016年第一个推出去库存化措施的城市，并推出了包括税收、金融、重组和兼并在内的各种支持措施，以促进房地产企业的发展。例如，房地产企业所得税预售收入的应税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业建筑和车库的土地增值税预征收率由3.5%调整为2%，普通住宅的土地增值税预征收率为1%。

因此，许多地方都跟随重庆的步伐，相继推出去库存化措施。19日，福建省住房和城乡建设电视会议提出，要按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，鼓励各市县根据实际情况制定政策，并在2016年2月底前出台针对具体建筑的房地产去库存措施。对于存量大、去化学化周期长的三、四线城市，应暂停土地供应，特别是一些商品房存量去化学化周期长的城市，应暂停商业用地出让。

20日，湖南省住房和城乡建设会议召开。会议提到，湖南房地产去库存压力很大，有些地方的去库存周期(商品房销售周期)达到2-3年，必须采取有力措施。

湖南省住房和城乡建设厅提出货币化安置是一种有效的存量手段。原则上，2016年棚改货币化安置比例不低于50%，资金将向安置比例高的地区和项目倾斜。从2017年起，公共租赁住房将不再新建，而是全部通过租赁市场解决，政府将给予租金补贴。此外，还提出了大力发展租赁市场、支持农民工进城定居、发挥公积金政策作用等去库存化措施。

21日，海南省住房和城乡建设厅厅长丁式江在海南住房和城乡建设工作会议上透露，由于销售速度低于建设速度，海南商品房面临更大的去库存压力。根据海南省统计局2015年底发布的数据，去年前11个月商品房销售面积为1330.95万平方米，同比增长40%以上。

对此，海南将采取10项措施，全面推进去库存化和转型发展，逐步降低商品房开发比重，提高经营性房地产比重，推动房地产从单一产品向多元化产品转型。与此同时，应废除过时的限制性措施，以创造一个主要依靠市场进行产业结构调整的可预测环境。“十三五”期间，房地产规划完成投资7500亿元，销售面积4290万平方米，经营性房地产占33%以上。

最近，在许多地方接连召开了两次会议，去库存化被视为2016年房地产行业的重中之重，这与中央政府要求化解房地产库存、促进房地产行业可持续发展的要求是一致的。这位优秀的租户研究员告诉记者，2015年是房地产市场政策从逐步放松转向总体利好的一年。虽然销售业绩良好，但房地产市场本身仍存在严重的库存问题，解决库存问题有望成为2016年政策制定的核心目标。

同一政策咨询研究部主任张宏伟也认为，2016年仍面临巨大的去库存化压力。目前，一些房企选择退出房地产市场。中长期来看，经济基本面下滑的压力也将导致2016年房地产市场需求动力不足的问题。

然而，就地区而言，去年四个一线城市的交易量大幅增加，去年12月深圳的房价同比上涨近50%。然而，在三、四线城市，房价下跌，市场交易冷清，房地产市场分化日益明显。上海明确提出要防止房价过快上涨，严格执行限购和二手房贷款政策，这标志着调控将进一步收紧。

优秀租户研究人员认为，在差异化的市场结构下，房地产仍然面临巨大的风险。尤其是一线城市的房东对房价上涨的要求非常高，二线城市将在未来一年成为市场热点。

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