观点指数 | 上海11月报：均价环比微涨 土地市场维持低溢价

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视点指数11月，上海新建商品住宅交易面积37.45万平方米，比上个月增长11.63%；售出2800套新房，比上个月增长7.69%。然而，交易面积和交易数量分别下降了37.95%和37.94%。

与10月份仅有一个新项目的现状相比，11月份以来，上海的新项目略有变化，新增项目4个，新增商品房443套，新增供应面积5.05万平方米，比上个月增长628.6%。

价格方面，11月份上海新房均价为49500元/平方米，比上个月上涨2.1%；长宁地区平均房价涨幅最大，平均成交价为93400元/平方米，比上个月上涨65.5%。

单笔交易方面，元阳万和四季交易面积和交易金额均进入前三，交易面积18400平方米，交易金额超过11亿元。

在土地市场，11月份售出了17块地，总销售面积约为72万平方米。此外，还新增出租房屋用地6块，总用地面积16.63万平方米，起拍价19.4亿元。

值得一提的是，当月上海共新建拆迁安置房15栋，总用地面积87.82万平方米。

市场进入增加了6.3倍，平均价格比前一个月略有上升

2017年，倒计时开始，推动房地产市场的意图显而易见。11月以来，全市新增住房项目4个，新增商品房443套，新增供应面积5.05万平方米，比上个月增长628.6%。

从视点指数来看，新增的四个项目分别是嘉定安亭碧海区的苏合园、佘山的国茂田玉娥、松江新城东区的恒达地景、宝山大厂的大华朗香花园，其中只有一个项目的供应量超过100套，最低供应量项目只有6套。

数据显示，11月份，上海新建商品住宅交易面积小幅回升，当月交易面积37.45万平方米，同比增长11.63%；售出2800套新房，比上个月增长7.69%。然而，交易面积和交易数量分别下降了37.95%和37.94%。

值得一提的是，这样的营业额是上海全年第三低的月营业额。同时，成交量和套数均低于2011年同期，创下近7年来的新低。

据一些分析人士称，虽然11月的成交量从10月的低成交量反弹，但除了8个长假外，10月份的平均成交量为103.7套，而11月份的平均日成交量为92.0套，因此11月份的市场热度与10月份相比没有变化。

以平均成交价计算，11月份上海新房均价为49500元/平方米，比上个月上涨2.1%。其中，黄浦区以13.73万元/平方米排名第一；静安区和虹口区紧随其后，分别为12.73万元/平方米和10.04万元/平方米。

据统计，11月份，上海10个地区的房价上涨，包括崇明、宝山、闵行、嘉定、浦东、金山、杨浦、闸北、普陀和长宁。长宁的平均成交价为93，400元/平方米，同比增长65.5%，是本月所有地区中涨幅最大的。

据分析，均价保持一定高度，或者受上海高端住宅热交易的影响。此外，尽管本月该市新屋销售不多，但整体平均交易面积比10月份高出3.66%，达到135.72平方米，也是今年的最高点。

据报道，由于近期市场的缓慢推动，大量的交易依赖于大户型结构房屋的存量，导致交易户型结构向大户型的转移。据了解，11月份，上海十大交易中有四个项目的平均价格超过4万元/平方米，排名第二的项目超过10万元/平方米。

根据视点指数，11月16日，上海汤臣一品A栋35层网上签约总成交价为2.05亿元，单价为34.3万元/平方米，打破了上海最高单价纪录。

此外，元阳万和在交易面积上排名第一，四季成交206套，成交面积18400平方米；仁恒世纪公园交易面积排名第二，48套，10900平方米；第三名恒大地产(恒大景荣嘉园)售出59套，面积10200平方米。此外，仁恒公园的世纪销售额超过11亿元人民币，营业额位居第一。

土地以低价出售，出租的住宅用地继续被抬高

11月，上海土地市场有所改善，共售出17块地，总转让面积约72万平方米(1080亩)；出让土地总建筑面积129.49万平方米，比上个月增长164.7%，同比增长367.6%；土地出让总额223.81亿元，比上个月增长474.7%，比上年增长254.2%。

10月31日，上海房地产(集团)有限公司以36.95亿元赢得5块总建筑面积为44.81万平方米的住宅用地，上海继续增加租赁住房用地供应。

11月2日，上海低价出售了4块总面积为21.87万平方米的出租住宅用地。据了解，一处前滩地块由上海陆家嘴(集团)有限公司获得，另外三处孙桥地块由上海张江(集团)有限公司获得..

11月21日，上海市在黄浦区、闵行区和浦东新区新挂牌6处出租房(编号:201714401-201714406)，总用地面积166300平方米，起拍价19.4亿元。其中最大的街区是浦东新区，面积38700平方米，起拍价3.05亿元。

值得一提的是，在所有地块低地价交易的大环境下，浦东新区写字楼用地的地价达到了61.8%。

11月9日，上海浦东新区出让一处写字楼用地，吸引了嘉华、陆家嘴、景瑞、星月投资、大明城、阳光城、金地地产、平安、钟君等9家房地产企业投标。

数据显示，经过124轮竞标，最终成交价为7.31亿元，底价为21200元/平方米，保险费率为61.8%。该土地的投标人为星月投资。

一些分析人士指出，该地块靠近地铁和主干道，周边商业设施正在逐步完善。此外，近年来该地区商业用地供应不多，这引起了开发商的竞争。

根据另一个视点指数，11月份上海共有15个安置点，总用地面积为878，200平方米。

根据上海市住房发展“十三五”规划，预计“十三五”期间新增各类住房约170万套，其中商品房约45万套。今年以来，全市已出售商品住宅用地195万平方米，比去年增加4.78%。

从长远来看，上海增加住房供应(包括商品房、经济适用房和租赁房等)将是大势所趋。)。