自4月1日起，无锡物业费和电梯运行维护费已有明确规定

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据《无锡日报》报道，无锡市制定了新的《无锡市物业服务收费管理实施办法》，将于2020年4月1日起实施。

实施这些措施的背景

截至目前，我市共有物业服务企业1040多家，从业人员约12万人，管理项目1350多个，其中住宅项目1150多个，住宅管理面积约1.8亿平方米，商品房和安置房小区物业管理覆盖率100%，形成了房屋设施维护、社区秩序管理、环境清洁、绿化和居民生活服务等多层次、全方位的配套服务体系。

近年来，随着人们对居住环境和生活质量的要求越来越高，对物业服务质量和收费的投诉也越来越多，物业服务收费已经成为社会和群众十分关注的热点问题。《江苏省物业服务收费管理办法》(苏发改规发[2018]3号)的颁布，进一步规范了相关物业服务收费项目，将物业服务收费管理内容严格限定在定价目录规定的范围内。

《无锡市物业服务收费管理实施办法》2014年版的指导性、可操作性和可行性越来越难以适应当前物业管理的现状。要在新的经济常态下不断改善新情况、新问题。修改《办法》是非常必要和迫切的。

措施的主要内容

《办法》分为六个部分46条。第一部分是总则，第二部分是物业公共服务收费，第三部分是停车场收费和车位租金，第四部分是其他服务收费，第五部分是行为规范和监督，第六部分是补充规定。

与新旧《办法》相比，一至七级物业的公共服务收费、停车收费和停车位租金标准没有变化。

新《办法》明确规定了法律依据、概念界定、职责分工、定价形式、成本构成、计费方式、停车费管理、其他费用管理、行为规范、监督管理等。：

1.进一步完善物业服务收费形成机制

根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法规及相关文件，政府定价的物业服务收费范围仅限于预售物业服务收费。

《办法》规定，普通住宅物业前期公共服务收费以政府指导价为准，政府指导价由双方在业主大会成立后确定，非普通住宅物业和非住宅物业公共服务收费以市场调节价为准。

政府指导价不仅为确定前期物业的投标价格提供了依据，也为业主大会成立后业主与物业企业协商确定价格提供了参考。

政府引导的价格不是静态的。《办法》规定，市物价部门会同市物业管理行政主管部门，将综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数和缴费比例、住房公积金缴存基数的调整范围以及居民消费价格指数的变化，每三年对物业公共服务水平和收费标准进行一次评估，并根据评估结果向社会公众及时动态调整。

2.进一步加强财产相关方的行为准则

这是广大人民群众对更好的生活和更好的生活环境的期望和向往。规范财产相关方的行为规范是一个安全家庭的重要保证。

《办法》明确规定，物业服务企业应当遵守法律、法规和相关政策，加强价格自律，完善内部财务管理制度，全面履行物业服务合同，确保服务质量与收费标准的质量和价格相一致。

同时，针对业主无故拖欠物业服务费的问题，《办法》规定，业主违反物业服务合同，逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期拒不缴纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追偿。

3.进一步提高物业服务信息的透明度

规范商业服务行为，为业主提供优质的价格服务，是物业服务企业与业主建立良好合作信任关系的基础。为促进物业服务过程中矛盾和纠纷的解决，《办法》明确规定了促进物业服务市场竞争、物业服务收费价格标签和物业服务相关收支的披露。

首先，根据规定清楚地标明价格。

物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务水平、收费项目、收费标准、收费方式和收费依据，并接受业主和物业用户的监督。

第二，公共收支。

物业公共服务费、公共能源费、电梯运行维护费、共用设施运营收入应当单独核算，独立核算。每年3月底前，应当在物业管理区域的显著位置进行公示。

第三，实行季度报告制度。

按规定实行物业服务季度报告制度，保存相关公开报告记录。

第四，根据合同，分摊和结算相关的代收费用。

提前收取的公共能耗和电梯运行维护费应及时与业主结算。有合同的，按协议执行。如无约定，双方可约定具体的履行方式，并接受业主和社会的监督。

4.进一步规范居住区停车收费政策

近年来，业主对住宅小区停车收费的投诉一直是各类价格投诉的焦点。

《办法》参照《无锡市物业管理条例》，明确建设单位应当向全体业主公布停车位和车库的配置情况。

未出售或未附设的车位、车库应先出租给物业管理区域内的业主。

业主要求出租车位、车库的，建设单位不仅不出租，而且可以在租赁期满后优先续租。

停车位和车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

5.进一步明确其他相关费用的管理规定

首先，当电梯到达起始楼层时，电梯运行和维护费用将被免除。

将原《办法》中可以减免的非强制性条款改为强制性条款。

也就是说，电梯的起始楼层是一层，一层的居民将免交电梯运行维护费。

电梯的起始楼层是负楼层，一楼的居民不会被迫减少或免除。

二是不再设定装修垃圾清理费、非机动车停车费、装修人员出入证等收费标准，而是实行市场调节价管理。

第三，取消装修电梯的使用费。

业主装修时，如使用电梯运送装修材料，电梯运行维护费应通过协议合理分摊。

第四，准入卡管理。

在有门禁通行证(卡)管理的住宅区，建设单位应免费为业主每户发放5张通行证(卡)；实施通(卡)管理的物业管理区域的改造升级，应当免费为业主配置必要数量的通(卡)。

居住区车辆实行出入卡管理的，物业服务企业应当为业主车辆免费提供每辆车一张出入卡。

业主或物业用户有其他需要申请的，可以收取费用。

需要进一步说明的事项

1.关于收取空购房物业服务费

《办法》规定，“因业主原因未及时入住或入住手续后未入住或使用的物业，业主应提前书面通知物业服务企业，经确认后，按规定标准的70%缴纳物业公共服务费，最长减免期为24个月。业主大会成立后，业主大会将与物业服务企业协商一致。”

空自置居所的服务费是否应该打折一直是争议的焦点。不给折扣的想法与“房子是为了居住，不是为了投机”的定位相违背，也不符合《物权法》第72条“业主不得放弃权利，不履行义务”的规定。

主张给予折扣的人认为，既然业主不留下来，就意味着物业服务的成本会相应降低，无论谁定价，都应该以成本为基础。

鉴于群众对空购房物业服务费的呼声很高，本办法仍沿用原规定:空购房期可给予70%的折扣，最长期限为24个月，折扣期不得中断。缩减空购买期指的是连续的持续时间，而不是长时间内的总持续时间。

折扣仅适用于物业的公共服务费，不包括公共能耗和电梯运行维护费。

2.关于物业公共服务费的收取时间

自房屋买卖合同(符合竣工验收条件)约定的房屋交付日期和入住通知后的次月1日起，业主按月缴纳物业公共服务费。

因建设单位原因已竣工但未出售或未按时交付业主的，物业公共服务费由建设单位承担。

符合竣工验收条件并提前交付的，业主应提前办理入住手续，并从次月1日起支付；如业主未能提前入住，则从售房合同及入住通知约定的房屋交付之日的次月1日起支付。

3.支付公共能耗和电梯运行维护费

在物业管理区域内，物业服务企业负责收取和支付共用电梯、水泵、中央空控制、集中供热、监控室、消防系统等设施设备的运行电费，以及公共照明和公共用水费用，由物业服务企业单独核算，按实际分摊和协议收取。

4.业主维护自身权利的方式

物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准的，业主、物业用户有权拒绝支付。

业主或者物业使用人对物业收费有异议的，可以依法调解。

对于价格违法行为，可以通过12345政府公共服务热线和12315价格监管平台举报投诉。

对服务行为、服务质量以及与产权归属和计费区域有关的问题，可以向各级物业行政主管部门咨询和投诉。

5.关于新旧政策的融合

物业服务主体与业主之间存在民事合同关系。

本办法实施前，已签订物业服务合同(包括以前的物业服务合同)且合同尚未到期或终止的，仍按原合同执行。

本办法实施后，如签订新的物业服务合同，按本办法执行。

附件:无锡市物业服务收费标准